Án lệ 31 2020 về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản

Nội dung chính

Án lệ 31 2020 về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản

Án lệ số 31/2020/AL là án lệ về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ là quyền tài sản.

Theo đó, Án lệ số 31/2020/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 05 tháng 02 năm 2020 và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA ngày 25 tháng 02 năm 2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/DS-GĐT ngày 10-4-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hóa giá nhà” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị H với bị đơn là bà Nguyễn Thị Kim L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 12 người.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 1 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ: Cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định 61/CP năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở mà khi còn sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế của người đó.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Các điều 172, 188, 634 Bộ luật Dân sự năm 1995 (tương ứng với các điều 163, 181, 631 Bộ luật Dân sự năm 2005; các điều 105, 115, 609 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Nghị định 61/CP năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.

Từ khóa của án lệ:

“Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước”; “Mua hóa giá nhà”; “Tài sản”; “Quyền tài sản”.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[1]… Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T.”

Trên đây là nội dung về Án lệ 31 2020 về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản.

Án lệ 31 2020 về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản (Hình từ Internet)

Người đăng ký thuê nhà thuộc tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở không đến ký Hợp đồng từ chối quyền thuê nhà có được hoàn tiền đặt trước không?

Căn cứ khoản 3 Điều 23 Nghị định 108/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 23. Quản lý số tiền thu được từ khai thác nhà, đất

[...]

3. Xử lý, quản lý, sử dụng khoản tiền đặt trước của người đăng ký thuê nhà, người tham gia đấu giá

a) Đối với trường hợp cho thuê theo hình thức niêm yết giá, trường hợp người đăng ký thuê nhà đã nộp Phiếu đăng ký thuê nhà nhưng không đến tham gia bốc thăm để xác định người được quyền thuê nhà, hoặc đã được xác định là người được quyền thuê nhà mà không đến ký Hợp đồng thuê nhà/từ chối quyền thuê nhà thì không được nhận lại khoản tiền đặt trước.

Trường hợp người đăng ký thuê nhà được quyền thuê nhà và đã ký Hợp đồng thuê nhà với tổ chức quản lý, kinh doanh nhà theo quy định tại Nghị định này, khoản tiền đặt trước được chuyển thành khoản tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thuê nhà, được nhận lại khi thanh lý Hợp đồng thuê nhà sau khi thanh toán các nghĩa vụ chưa thanh toán với nhà nước, không được nhận lại nếu vi phạm Hợp đồng thuê nhà.

Theo đó, trường hợp người đăng ký thuê nhà không sử dụng vào mục đích để ở đã nộp Phiếu đăng ký thuê nhà đã được xác định là người được quyền thuê nhà mà không đến ký Hợp đồng thuê nhà/từ chối quyền thuê nhà thì không được nhận lại khoản tiền đặt trước.

Miễn, giảm tiền thuê nhà thuộc tài sản công phải được thực hiện theo nguyên tắc nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 67 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 67. Miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công

1. Việc miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

a) Người được miễn, giảm tiền thuê nhà ở phải là người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở (bao gồm người đại diện đứng tên trong hợp đồng và các thành viên khác có tên trong hợp đồng thuê nhà);

b) Việc miễn, giảm tiền thuê nhà ở chỉ xét một lần cho người thuê; trường hợp thuê nhiều nhà ở thuộc tài sản công thì chỉ được hưởng miễn, giảm tiền thuê đối với một nhà ở;

c) Trường hợp một người thuộc đối tượng được hưởng nhiều chế độ miễn, giảm tiền thuê nhà ở thì chỉ được hưởng mức cao nhất;

d) Trường hợp trong một hộ gia đình có từ hai người trở lên đang thuê nhà ở thuộc diện được giảm tiền thuê thì được miễn tiền thuê nhà ở.

[...]

Như vậy, việc miễn, giảm tiền thuê nhà ở xã hội thuộc tài sản công thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

- Người được miễn, giảm tiền thuê nhà ở phải là người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở (bao gồm người đại diện đứng tên trong hợp đồng và các thành viên khác có tên trong hợp đồng thuê nhà);

- Việc miễn, giảm tiền thuê nhà ở chỉ xét một lần cho người thuê; trường hợp thuê nhiều nhà ở thuộc tài sản công thì chỉ được hưởng miễn, giảm tiền thuê đối với một nhà ở;

-Trường hợp một người thuộc đối tượng được hưởng nhiều chế độ miễn, giảm tiền thuê nhà ở thì chỉ được hưởng mức cao nhất;

- Trường hợp trong một hộ gia đình có từ hai người trở lên đang thuê nhà ở thuộc diện được giảm tiền thuê thì được miễn tiền thuê nhà ở.