Án lệ 40 2021 về công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế

Nội dung chính

Án lệ 40 2021 về công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế

Án lệ số 40/2021/AL là án lệ về công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế.

Theo đó, Án lệ số 40/2021/AL Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 23 tháng 02 năm 2021 và được công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày 12 tháng 3 năm 2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế, không có thỏa thuận bằng văn bản; các bên đã sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, đã đăng ký, kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển đổi.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế; các bên có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã chuyển đổi.

Nội dung của án lệ:

“[8] Như vậy, với các tài liệu có trong hồ sơ vụ án cho thấy việc giao đất cho các hộ nông dân của xã T là thực hiện theo chính sách của Nhà nước và được lập hồ sơ công khai. Khi Ủy ban nhân dân xã T và Ủy ban nhân dân thị xã B thực hiện chính sách giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 716 hộ nông dân của xã T, trong đó có hộ cụ U và hộ bà T2, cụ U và cụ K đều còn sống nhưng không có đơn, không kê khai đối với thửa đất đang tranh chấp, hai cụ chỉ kê khai đối với thửa đất số 325 (theo ông D1, bà T2 khai là thửa đất đổi cho hai cụ) và hai cụ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này, hộ bà T2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa số 986a (là thửa 986 đang tranh chấp). Mặt khác, sau khi hộ bà T2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang tranh chấp không có ai khiếu nại; chỉ đến năm 2008, khi cụ U, cụ K đã chết mới xảy ra tranh chấp giữa các con của hai cụ. Do đó, có căn cứ xác định cụ U và cụ K đã đổi đất cho bà T2, ông D1.

[9] Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng theo bản đồ 299 năm 1985, cụ K, cụ U là người sử dụng đất đang tranh chấp, nên đất đang tranh chấp là di sản của cụ U, cụ K và đã chia thừa kế đất của cụ K là không đúng.”

Án lệ 40 2021 về công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế (Hình từ Internet)

Các đối tượng nào được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 28 Luật Đất đai 2024 về nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 28. Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;

[...]

Theo đó, cá nhân được quyền quyền sử dụng đất thông qua việc được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất là cá nhân bao gồm cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.

Như vậy, các đối tượng được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Cá nhân trong nước.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.