Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Sơn La từ ngày 26/9/2025 (Quyết định 102/2025/QĐ-UBND)

Nội dung chính

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Sơn La từ ngày 26/9/2025

Ngày 26/9/2025, UBND tỉnh Sơn La đã ban hành Quyết định 102/2025/QĐ-UBND quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và một số yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng.

Tại khoản 1, 2 Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 102/2025/QĐ-UBND đã nêu ra các yếu tố tố ảnh hưởng đến giá đất tại Sơn La từ ngày 26/9/2025, cụ thể như sau:

[1] Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:

- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất:

Yếu tố gồm: khoảng cách gần nhất đến tài sản so sánh; khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, du lịch, chợ, trường học, bệnh viện, ngã tư, ngã ba đường giao thông, nằm trong khu dân cư, cách xa khu dân cư (dân cư tập trung, dân cư thưa thớt), nằm tiếp giáp hay ở vị trí cao hoặc thấp hơn đường giao thông.

- Điều kiện về giao thông

Yếu tố gồm: Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè), kết cấu mặt đường (đường nhựa, đường bê tông, đường đất, đường khác không thuộc đường nhựa, đường bê tông, đường đất); số mặt đường tiếp giáp.

- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện

Yếu tố gồm: khu vực cấp nước (cấp nước ổn định, không ổn định), thoát nước (thoát nước nhanh, thoát nước chậm, tình trạng ngập úng), cấp điện và các yếu tố hạ tầng khác.

- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất

Yếu tố gồm: diện tích thửa đất, khu đất (diện tích lớn, diện tích nhỏ); kích thước mặt tiền thửa đất, khu đất; hình thể thửa đất, khu đất (vuông vức hoặc không vuông vức).

- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng

Yếu tố gồm: hệ số sử dụng đất; mật độ xây dựng và các yếu tố quy hoạch khác.

- Hiện trạng môi trường, an ninh

Yếu tố gồm: tình hình an ninh, bụi, ồn, ô nhiễm môi trường, không khí và nguồn nước; gần nghĩa trang, nghĩa địa, nhà xác; khu xử lý rác thải; tình trạng khu dân cư (dân cư tập chung, dân cư thưa thớt).

- Thời hạn sử dụng đất

Yếu tố gồm: thời hạn sử dụng đất còn lại; đất giao lâu dài, hay đất có thời hạn.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương. Gồm:

+ Yếu tố phong thủy (đường đâm vào nhà, đường cụt, phía sau nhà hủm, vực, taly âm) và các yếu tố khác.

+ Yếu tố gần (hoặc trước mặt thửa đất) công viên, cây xanh, ven hồ, ven suối; khu vực vui chơi công cộng, sinh hoạt cộng đồng;

+ Yếu tố gần trục giao thông chính, điểm nhấn kiến trúc cảnh quan trong cùng một dự án (chỉ áp dụng đối với nhiều thửa đất có độ rộng đường, kết cấu mặt đường giống nhau trong cùng một dự án).

+ Yếu tố địa hình thửa đất (bằng phẳng, nằm trên đồi dốc)

[2] Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:

- Năng suất cây trồng, vật nuôi;

- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, gần khu đông dân cư;

- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình (bằng phẳng, nằm trên đồi dốc);

- Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Lưu ý: Trường hợp trong quá trình thực hiện có phát sinh yếu tố khác chưa được quy định tại quy định này thì tổ chức xác định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Sơn La từ ngày 26/9/2025 (Quyết định 102/2025/QĐ-UBND) (Hình từ Internet)

Mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Sơn La

Theo khoản 3 Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 102/2025/QĐ-UBND, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hương đến giá đất như sau.

[1] Đối với đất phi nông nghiệp

- Về vị trí, địa điểm: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.

- Điều kiện giao thông:

+ Độ rộng đường: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.

+ Kết cấu mặt đường: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.

+ Tiếp giáp 2 mặt đường điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 20%.

+ Tiếp giáp từ 3 mặt đường trở lên điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.

- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện:  Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 20%.

- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.

- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng: Hệ số sử dụng đất, mật độ sử dụng đất điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 25%.

- Hiện trạng môi trường, an ninh Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 10%.

- Thời hạn sử dụng đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 10%.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 20%.

[2] Đối với đất nông nghiệp

- Năng suất cây trồng, vật nuôi: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm đối với thửa đất có năng xuất cây trồng, vật nuôi của tài sản so sánh với tài sản định giá. Điều chỉnh không quá 30 %.

- Về vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống đối với thửa đất có yếu tố gần nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, gần khu đông dân cư của tài sản so sánh với tài sản định giá. Điều chỉnh không quá 30 %.

- Thửa đất có điều kiện kết cấu hạ tầng giao thông phục vụ cho sản xuất, tiêu thụ sản phầm thì điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống của tài sản so sánh với tài sản định giá. Điều chỉnh không quá 30%.

- Thời hạn sử dụng đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm đối của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá khi nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn thuê đất. Mức điều chỉnh không quá 10%.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 20%.