Hoạt động chuyển nhượng hợp đồng thuê bất động sản dài hạn được quy định như thế nào? Hành vi nào bị nghiêm cấm trong hoạt động về nhà ở?

Nội dung chính

Việc bảo hộ quyền sở hữu nhà ở được quy định như thế nào?

Theo Điều 5 Luật Nhà ở 2014 quy định về bảo hộ quyền sở hữu nhà ở như sau:

- Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định của Luật này.

- Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa.

Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Hoạt động chuyển nhượng hợp đồng thuê bất động sản dài hạn được quy định như thế nào? Hành vi nào bị nghiêm cấm trong hoạt động về nhà ở?

Hoạt động chuyển nhượng hợp đồng thuê bất động sản dài hạn được quy định như thế nào?

Căn cứ tại Điều 117 Luật Nhà ở 2014 quy định về hình thức giao dịch về nhà ở như sau:

Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Căn cứ Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Đồng thời, tại Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng như sau:

- Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

Căn cứ các quy định trên thì không có hình thức chuyển nhượng hợp đồng cho thuê nhà ở, chuyển nhượng quyền thuê nhà ở và không có quy định về chuyển nhượng hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng quyền thuê nhà, công trình xây dựng.

Bên cạnh đó, Công văn 4500/BXD-QLN năm 2022 do Bộ Xây dựng hướng dẫn như sau:

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì giao dịch cho thuê nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở và giao dịch mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở là hai hình thức giao dịch về nhà ở khác nhau, hai loại hợp đồng kinh doanh BĐS khác nhau.

Để đảm bảo quyền lợi của người nộp thuế và có căn cứ pháp lý xác định nghĩa vụ tài chính của người nộp thuế, đề nghị Cục Thuế phối hợp với các cơ quan liên quan yêu cầu chủ đầu tư hướng dẫn người nộp thuế hoàn thiện hồ sơ liên quan đến giao dịch về nhà ở và kinh doanh bất động sản theo đúng quy định của pháp luật.

Hành vi nào bị nghiêm cấm trong hoạt động về nhà ở?

Căn cứ tại Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm như sau:

- Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

- Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.

- Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

- Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

- Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở.

- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

- Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này.

- Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.

- Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.

- Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều kiện kinh doanh.

- Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.