Thuê lại căn hộ chung cư 789 Xuân Đỉnh có phải lập hợp đồng bằng văn bản?

Nội dung chính

Thuê lại căn hộ chung cư 789 Xuân Đỉnh có phải lập hợp đồng bằng văn bản?

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, việc thuê lại căn hộ chung cư 789 Xuân Đỉnh bắt buộc phải có hợp đồng bằng văn bản. Tuy không bắt buộc phải công chứng (trừ khi hai bên có yêu cầu), nhưng việc lập hợp đồng bằng văn bản là điều kiện pháp lý tối thiểu để đảm bảo quyền lợi và tránh tranh chấp phát sinh trong quá trình thuê. Đây là bước quan trọng giúp các bên thực hiện giao dịch minh bạch, rõ ràng và đúng pháp luật.

Thuê lại căn hộ chung cư 789 Xuân Đỉnh có phải lập hợp đồng bằng văn bản (Hình từ Internet)

Thuê căn hộ chung cư 789 Xuân Đỉnh không công chứng hợp đồng thuê nhà thì có bị vô hiệu không?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

[...]

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

[...]

Áp dụng quy định này vào trường hợp thuê căn hộ chung cư 789 Xuân Đỉnh, nếu hợp đồng thuê được xác lập giữa hai bên mà không có yêu cầu công chứng, thì vẫn có hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về nội dung và hình thức theo quy định chung của pháp luật dân sự. Thời điểm có hiệu lực sẽ do các bên thỏa thuận hoặc được xác định tại thời điểm ký kết.

Như vậy, việc không công chứng hợp đồng thuê căn hộ chung cư 789 Xuân Đỉnh không làm cho hợp đồng bị vô hiệu, trừ khi hợp đồng vi phạm các điều kiện về hiệu lực theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, để đảm bảo giá trị chứng cứ và tính pháp lý khi có tranh chấp, hai bên vẫn nên thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà.

Trường hợp đổi chủ căn hộ chung cư 789 Xuân Đỉnh và bên thuê chậm trả tiền hơn 4 tháng thì chủ mới có được đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Căn cứ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

[...]

Trong trường hợp căn hộ 789 Xuân Đỉnh được chuyển nhượng cho chủ mới, quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thuê nhà cũng được chuyển giao theo. Nếu bên thuê đã chậm thanh toán tiền thuê trên 4 tháng và không có lý do hợp lệ được ghi nhận trong hợp đồng, thì chủ sở hữu mới hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà theo quy định nêu trên.

Như vậy, chủ sở hữu mới căn hộ 789 Xuân Đỉnh có căn cứ pháp lý rõ ràng để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trong trường hợp bên thuê chậm thanh toán tiền thuê trên 3 tháng mà không có lý do chính đáng. Tuy nhiên, việc chấm dứt hợp đồng cần được thực hiện đúng trình tự, thủ tục đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật để tránh rủi ro phát sinh tranh chấp.