Người thuê căn hộ chung cư Sunview Town đang bị nợ lương thì có quyền đề nghị chủ căn hộ xem xét giảm tiền thuê không?

Nội dung chính

Người thuê căn hộ chung cư Sunview Town bị nợ lương dẫn đến không trả tiền đúng hạn thì có được pháp luật xác định là sự kiện bất khả kháng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự, cụ thể:

Điều 156. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự

Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:

1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;

[...]

Như vậy, trường hợp người thuê căn hộ chung cư Sunview Town bị nợ lương dẫn đến chậm trả tiền thuê không được pháp luật công nhận là sự kiện bất khả kháng.

Bởi lẽ, bất khả kháng phải là sự kiện khách quan, không thể dự liệu, không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết.

Trong khi đó, việc chậm trả lương xuất phát từ quan hệ lao động, mang tính chủ quan, không đáp ứng tiêu chí bất khả kháng.

Do vậy, bên thuê căn hộ chung cư Sunview Town dù bị nợ lương thì vẫn có nghĩa vụ phải trả tiền thuê đúng hạn theo hợp đồng đã quy định.

Người thuê căn hộ chung cư Sunview Town đang bị nợ lương thì có quyền đề nghị chủ căn hộ xem xét giảm tiền thuê không? (Hình từ Internet)

Người thuê căn hộ chung cư Sunview Town đang bị nợ lương thì có quyền đề nghị chủ căn hộ xem xét giảm tiền thuê không?

Căn cứ theo  quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản, cụ thể:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giá thuê, cụ thể:

Điều 473. Giá thuê

1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Do đó, theo quy định, giá thuê căn hộ chung cư Sunview Town là do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Người thuê có quyền đề nghị giảm tiền thuê khi gặp khó khăn về tài chính, nhưng việc chấp thuận hay không phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của chủ căn hộ.

Pháp luật hiện hành không bắt buộc chủ nhà phải giảm tiền thuê trong trường hợp người thuê bị nợ lương hay gặp trở ngại tài chính, trừ khi trong hợp đồng có điều khoản cho phép điều chỉnh giá thuê theo hoàn cảnh.

Chủ căn hộ chung cư Sunview Town có được dùng lý do người thuê đang bị nợ lương dẫn đến thanh toán chậm để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, cụ thể:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

[...]

Do vậy, chủ căn hộ chung cư Sunview Town không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê chỉ vì người thuê bị nợ lương và thanh toán chậm, trừ khi việc chậm trả đã kéo dài từ 3 tháng trở lên và không có lý do chính đáng được ghi nhận trong hợp đồng.

Trường hợp người thuê chỉ chậm thanh toán do bị nợ lương nhưng chưa đủ 3 tháng hoặc có thỏa thuận khác thì không làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt của bên cho thuê.