Người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện nào khi ký kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Nội dung chính

• Người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện nào khi ký kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất?
• Người sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?
• Ký kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai hay không?

Người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện nào khi ký kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai 2024quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cụ thể: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.

Do đó, có thể hiểu hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất là văn bản thỏa thuận giữa các bên về việc góp vốn vào tổ chức kinh tế bằng tài sản là quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

[...]

Do đó, người sử dụng đất chỉ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; đang trong thời hạn sử dụng đất.

Người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện nào khi ký kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất? (Hình từ Internet)

Người sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cụ thể:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Do đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên. Việc công chứng, chứng thực phải tuân theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực hiện hành.

Ký kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai hay không?

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định về việc đăng ký biến động, cụ thể:

Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

[...]

Do đó, theo quy định của pháp luật, việc ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất làm phát sinh thay đổi về quyền sử dụng, do đó người sử dụng đất có trách nhiệm đăng ký biến động đất đai khi ký kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.