Người mua căn hộ The Matrix One Premium có được bán lại khi chưa cầm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay?

Nội dung chính

Người mua căn hộ The Matrix One Premium đang xây có được bán lại khi chưa cầm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay?

Căn cứ khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

[...]

Theo đó, pháp luật cho phép người mua căn hộ The Matrix One Premium đang trong quá trình xây dựng được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho bên thứ ba mà chưa cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, để việc chuyển nhượng này hợp pháp, hợp đồng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận; không phát sinh tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật; căn hộ không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp; đồng thời hợp đồng mua bán phải được ký kết đúng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, người mua hoàn toàn có thể bán lại căn hộ The Matrix One Premium trước khi được cấp sổ hồng, miễn là tuân thủ các điều kiện nêu trên để đảm bảo giao dịch được công nhận và bảo vệ về mặt pháp lý.

Người mua căn hộ The Matrix One Premium đang xây có được bán lại khi chưa cầm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua căn hộ The Matrix One Premium đang xây có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ khoản 4,5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

7. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ The Matrix One Premium đang xây không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nếu một bên trong giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trừ khi các bên có yêu cầu.

Ngược lại, trong trường hợp giao dịch mua bán diễn ra giữa cá nhân với cá nhân, hợp đồng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý.

Như vậy, đối với việc mua căn hộ The Matrix One Premium từ chủ đầu tư (doanh nghiệp), hợp đồng có hiệu lực ngay khi hai bên ký kết và không cần công chứng bắt buộc, trừ khi hai bên thỏa thuận khác.

Để hợp đồng mua bán căn hộ The Matrix One Premium đang xây có hiệu lực thì các bên phải đáp ứng được những điều kiện nào?

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Từ quy định trên, có thể kết luận rằng để hợp đồng mua bán căn hộ The Matrix One Premium đang xây dựng có hiệu lực, các bên cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện:

[1] Có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp;

[2] Tham gia ký kết trên cơ sở tự nguyện, không bị ép buộc;

[3] Mục đích, nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội;

[4] Tuân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức hợp đồng trong trường hợp luật yêu cầu.

Khi đảm bảo các điều kiện này, hợp đồng mua bán căn hộ sẽ được công nhận giá trị pháp lý và ràng buộc trách nhiệm cho các bên.