Người mua căn hộ chung cư UDIC Westlake có được yêu cầu bồi thường khi chất lượng căn hộ không đúng hợp đồng?

Nội dung chính

Người mua căn hộ UDIC Westlake có được yêu cầu bồi thường nếu chất lượng căn hộ không đúng hợp đồng?

Căn cứ khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên bán nhà ở có sẵn như sau:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

[...]

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ như sau:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Từ các trích dẫn trên, chủ căn hộ chung cư UDIC Westlake bàn giao căn hộ không bảo đảm chất lượng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng thì hành vi này được xem là vi phạm nghĩa vụ của bên bán theo quy định. 

Người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán thực hiện biện pháp khắc phục như sửa chữa, hoàn thiện căn hộ cho đúng cam kết, hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh do việc bàn giao sai chất lượng gây ra.

Đồng thời, người mua cũng có thể căn cứ vào hợp đồng để áp dụng các chế tài khác như phạt vi phạm, chấm dứt hợp đồng nếu vi phạm nghiêm trọng, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình theo đúng quy định pháp luật.

Người mua căn hộ chung cư UDIC Westlake có được yêu cầu bồi thường nếu chất lượng căn hộ không đúng hợp đồng? (Hình từ Internet)

Bên mua căn hộ chung cư UDIC Westlake có những quyền gì đối với căn hộ mình sắp sỡ hữu?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;

d) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;

đ) Quyền khác theo hợp đồng.

[...]

Từ các quy định nêu trên, bên mua căn hộ chung cư UDIC Westlake có đầy đủ quyền để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình, từ việc yêu cầu bàn giao nhà đúng tiến độ, chất lượng, cho đến quyền được nhận giấy chứng nhận sở hữu, hồ sơ liên quan và hưởng chế độ bảo hành theo thỏa thuận.

Đồng thời, người mua còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng mua bán, cũng như thực hiện các quyền khác theo nội dung đã ký kết.

Như vậy, pháp luật đã trao cho bên mua một cơ chế pháp lý vững chắc nhằm bảo đảm rằng căn hộ họ sở hữu không chỉ đúng thỏa thuận mà còn được bảo vệ trong suốt quá trình khai thác, sử dụng.

Vì căn hộ chung cư UDIC Westlake được nhận sai chất lượng nên bên mua yêu cầu giảm giá thì có được chấp nhận?

Căn cứ quy định tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản

1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 433 Bộ luật Dân sự 2015về giá về giá và phương thức thanh toán như sau:

Điều 433. Giá và phương thức thanh toán

1. Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

Từ các trích dẫn trên, giá bán căn hộ UDIC Westlake là vấn đề do các bên tự thỏa thuận và được ghi nhận trong hợp đồng mua bán. Nếu căn hộ được bàn giao sai chất lượng so với thỏa thuận ban đầu thì bên bán đã vi phạm nghĩa vụ, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên mua.

Trong trường hợp này, bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu thương lượng để điều chỉnh giá bán, giảm giá trị thanh toán hoặc bồi thường tương ứng với phần chênh lệch chất lượng. Việc giảm giá chỉ được chấp nhận khi hai bên thống nhất lại và lập phụ lục hoặc điều chỉnh hợp đồng cho phù hợp với thực tế.

Như vậy, yêu cầu giảm giá của bên mua là có cơ sở pháp lý, nhưng việc có được chấp nhận hay không sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận lại giữa các bên trên nguyên tắc tự nguyện và bình đẳng trong giao dịch.