Nếu chủ đầu tư căn hộ chung cư Khai Sơn City thu tiền đặt cọc 10% từ người mua khi vẫn đang trong quá trình xây dựng thì có hợp pháp?

Nội dung chính

Căn hộ chung cư Khai Sơn City đang trong quá trình xây dựng là nhà ở có sẵn hay nhà ở hình thành trong tương lai?

Căn cứ quy định tại khoản 23 và khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 về giải thích từ ngữ thì nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở có sẵn được hiểu như sau:

Điều 2. Giải thích từ ngữ

[...]

21. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

22. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

23. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

24. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Từ quy định trên, nhà ở có sẵn phải là nhà đã hoàn thành xây dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng, còn nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu.

Do căn hộ chung cư Khai Sơn City hiện vẫn đang xây dựng và chưa được nghiệm thu, nên về mặt pháp lý, đây được xác định là nhà ở hình thành trong tương lai.

Việc phân loại này có ý nghĩa quan trọng vì sẽ quyết định các điều kiện giao dịch, tỷ lệ thu tiền đặt cọc, tiến độ thanh toán và nghĩa vụ bảo lãnh của chủ đầu tư theo quy định pháp luật, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo minh bạch trong giao dịch bất động sản.

Chủ đầu tư căn hộ chung cư Khai Sơn City thu tiền đặt cọc 10% từ người mua khi vẫn đang trong quá trình xây dựng thì có hợp pháp?

Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

[...]

4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sau đây:

a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật này;

b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;

c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;

d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Theo đó, chủ đầu tư căn hộ chung cư Khai Sơn City thu tiền đặt cọc chỉ được phép thu tiền đặt cọc từ bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với mức tối đa 5% giá bán và chỉ khi bất động sản đó đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Nếu chủ đầu tư căn hộ chung cư Khai Sơn City thu trước 10% tiền cọc trong khi dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng là hành vi vi phạm pháp luật.

Chủ đầu tư căn hộ chung cư Khai Sơn City thu tiền đặt cọc 10% từ người mua khi vẫn đang trong quá trình xây dựng thì có hợp pháp? (Hình từ Internet)

Điều kiện mà căn hộ chung cư Khai Sơn City cần đáp ứng để được đưa vào kinh doanh?

Căn cứ quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

[1] Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

[2] Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

- Quyết định giao đất;

- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

[3] Có các loại giấy tờ sau đây:

- Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án;

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.