Nếu căn hộ chung cư Boulevard Quận 7 bị thế chấp mà vẫn bán thì hợp đồng có hiệu lực không?

Nội dung chính

Nếu căn hộ chung cư Boulevard Quận 7 đang thế chấp mà vẫn bán thì hợp đồng có hiệu lực không?

Căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Từ các trích dẫn trên, căn hộ chung cư Boulevard Quận 7 đang thế chấp thì vẫn có thể bán được, nhưng chỉ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu chủ sở hữu tự ý bán mà không được bên nhận thế chấp chấp thuận thì hợp đồng mua bán có nguy cơ không có hiệu lực pháp luật, hoặc có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Như vậy, để giao dịch mua bán hợp pháp và bảo đảm quyền lợi cho các bên, bên bán phải thực hiện đầy đủ thủ tục giải chấp hoặc xin văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ.

Nếu căn hộ chung cư Boulevard Quận 7 bị thế chấp mà vẫn bán thì hợp đồng có hiệu lực không? (Hình từ Internet)

Nếu chủ căn hộ chung cư Boulevard Quận 7 cố chấp bán khi chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì hợp đồng mua bán giữa chủ nhà và bên thứ 3 sẽ vô hiệu vì lý do gì?

Căn cứ quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vi hiệu do điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Như vậy, nếu chủ căn hộ chung cư Boulevard Quận 7 vẫn tiến hành bán căn hộ đang thế chấp mà chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì hợp đồng mua bán ký với bên thứ ba sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Bởi lẽ, pháp luật chỉ cho phép việc chuyển nhượng tài sản thế chấp khi có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp; việc tự ý bán là hành vi không được phép thực hiện.

Khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có), đồng thời bên mua sẽ chịu nhiều rủi ro về quyền sở hữu căn hộ.

Bên thế chấp có nghĩa vụ gì đối với căn hộ chung cư Boulevard Quận 7 và bên nhân thế chấp căn hộ?

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

[1] Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

[2] Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

[3] Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

[4] Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

[5] Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

[6] Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

[7] Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

[8] Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.