Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Năm 2025, căn hộ tại Chung cư Ehomes chưa có sổ hồng có được mua bán hay không?
Nội dung chính
Năm 2025, căn hộ tại Chung cư Ehomes chưa có sổ hồng có được mua bán hay không?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 có quy định cụ thể về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở.
Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo quy định trên để nhà ở được đưa vào giao dịch (mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn), phải đáp ứng các điều kiện như:
- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu;
- Không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu;
- Đang trong thời hạn sở hữu (nếu có thời hạn);
- Không bị kê biên, phong tỏa để thi hành án hoặc thực hiện quyết định hành chính;
- Không thuộc diện bị thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định một số trường hợp giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, như: mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư trong một số dự án; hoặc các trường hợp tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở…
Như vậy, nếu căn hộ tại Chung cư Ehomes chưa được cấp sổ hồng và không thuộc các trường hợp pháp luật cho phép giao dịch khi chưa có Giấy chứng nhận thì việc mua bán sẽ không hợp pháp.
Năm 2025, căn hộ tại Chung cư Ehomes chưa có sổ hồng có được mua bán hay không? (Hình từ Inteernet)
Chủ đầu tư Chung cư Ehomes có trách nhiệm làm sổ hồng hay người mua phải tự lo thủ tục?
Căn cứ khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản như sau:
Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.
3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
[...]
Ngoài ra, tại khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:
Điều 39. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
[...]
7. Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
8. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
9. Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
[...]
Theo quy định trên thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho bên mua, bên thuê mua.
Thời hạn thực hiện là 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc kể từ thời điểm người mua/thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận.
Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép người mua hoặc thuê mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp sổ hồng. Trong trường hợp này, chủ đầu tư không phải nộp hồ sơ thay.
Như vậy, về nguyên tắc, chủ đầu tư Chung cư Ehomes có trách nhiệm làm sổ hồng cho cư dân trong thời hạn luật định, trừ khi người mua/thuê mua tự nguyện đứng ra làm thủ tục.
Trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai trong việc cấp sổ hồng tại chung cư Ehomes 2025?
Căn cứ theo Tiết 3 Tiểu mục X Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định Văn phòng đăng ký đất đai có các trách nhiệm sau đây:
- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ theo quy định tại tiết 1 và tiết 2 Tiểu mục X Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
+ Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chủ đầu tư chưa nộp các giấy tờ quy định tại tiết 1 tiểu mục X Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và hồ sơ do người nhận chuyển nhượng nộp chỉ gồm các giấy tờ quy định tại các điểm c, d và đ tiết 1 Tiểu mục X Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ quy định tại các điểm a, b, e và g Tiết 1 tiểu mục X Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;
- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng; xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư, trong đó phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung với người khác thì được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng chung;
- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án để trao cho người được cấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án nộp hồ sơ thực hiện thủ tục.
Như vậy, Văn phòng đăng ký đất đai giữ vai trò trung tâm trong quá trình cấp sổ hồng tại chung cư Ehomes 2025, từ khâu kiểm tra hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính, cập nhật dữ liệu đến việc cấp và trao Giấy chứng nhận, bảo đảm tính pháp lý và quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.
