Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City không công chứng có bị tuyên vô hiệu hay không?
Nội dung chính
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City không công chứng có bị tuyên vô hiệu hay không?
Căn cứ quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 vêc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Đồng thời Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
[...]
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City thuộc trường hợp phải công chứng hợp đồng, nếu hai bên không công chứng hợp đồng thì có thể bị Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu vì hợp đồng vi phạm về mặt hình thức.
Tuy nhiên trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần phải công chứng nữa.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City không công chứng có bị tuyên vô hiệu hay không? (Hình từ Internet)
Trường hợp căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City đang cho thuê nhưng chủ muốn bán thì người thuê phải dọn đi trong bao nhiêu ngày?
Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023 về mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:
Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê
1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc tài sản công thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VIII của Luật này.
Theo đó, đối với trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City đang cho thuê nhưng muốn bán, pháp luật quy định chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán và điều kiện bán.
Bên thuê có quyền ưu tiên mua căn hộ nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê tính đến thời điểm nhận thông báo. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo mà bên thuê không mua, chủ sở hữu mới được quyền bán cho người khác, trừ khi các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
Do đó theo quy định trên, người thuê căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City không buộc phải dọn đi ngay lập tức khi chủ bán căn họo, mà chỉ khi thời hạn hợp đồng thuê căn hộ chấm dứt hoặc hai bên có thỏa thuận khác thì bên thuê mới phải dọn đi theo thỏa thuận đã thống nhất trước đó.
Các bên khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City thì cần phải thỏa thuận những nội dung nào?
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 165 Luật Nhà ở 2023 về giao dịch mua bán nhà ở như sau:
Điều 165. Giao dịch mua bán nhà ở
[...]
2. Các bên mua bán nhà ở thỏa thuận các nội dung sau đây:
a) Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc bên mua được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận cấp cho bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, bên góp vốn;
b) Việc bàn giao lại nhà ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu;
c) Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;
d) Thỏa thuận khác.
[...]
Theo đó, nội dung mà bên bán căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City phải thỏa thuận với bên mua khi tiến hành giao dịch mua bán bao gồm:
[1] Thời hạn bên mua được sở hữu căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City;
[2] Quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City;
[3] Trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
[4] Việc bàn giao lại căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu;
[5] Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City;
[6] Thỏa thuận theo ý chí các bên.
Lưu ý: Trường hợp giao dịch mua bán căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City có thỏa thuận về thời hạn sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ thời hạn sở hữu căn hộ chung cư Hồng Hà Eco City trong Giấy chứng nhận.
