Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư EHomes Block E Nam Sài Gòn được giao kết qua email có hợp pháp không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư EHomes Block E Nam Sài Gòn được giao kết qua email có hợp pháp không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Theo đó, các bên được phép giao kết qua email khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư EHomes Block E Nam Sài Gòn dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 35 và Điều 38 Luật Giao dịch điện tử 2023 về giao kết hợp đồng điện tử và giá trị pháp lý của thông báo trong giao kết và thực hiện hợp đồng điện tử như sau:

[1] Điều 35 Luật Giao dịch điện tử 2023:

Điều 35. Giao kết hợp đồng điện tử

1. Giao kết hợp đồng điện tử là việc sử dụng thông điệp dữ liệu để tiến hành một phần hoặc toàn bộ giao dịch trong quá trình giao kết hợp đồng điện tử.

2. Đề nghị giao kết và chấp nhận giao kết hợp đồng điện tử được thực hiện thông qua thông điệp dữ liệu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

[2] Điều 38 Luật Giao dịch điện tử 2023:

Điều 38. Giá trị pháp lý của thông báo trong giao kết và thực hiện hợp đồng điện tử

Trong giao kết và thực hiện hợp đồng điện tử, thông báo dưới dạng thông điệp dữ liệu có giá trị pháp lý như thông báo bằng văn bản giấy.

Như vậy, từ các trích dẫn trên, các bên được phép giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư EHomes Block E Nam Sài Gòn qua email dưới hình thức thông điệp dữ liệu, và giao dịch này được coi là hợp đồng bằng văn bản, có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.

Cụ thể, việc giao kết hợp đồng qua email sử dụng thông điệp dữ liệu là phù hợp với quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 35, Điều 38 Luật Giao dịch điện tử 2023.

Theo đó, đề nghị và chấp nhận giao kết có thể thực hiện dưới dạng thông điệp dữ liệu, có giá trị pháp lý tương đương văn bản giấy nếu đảm bảo tính toàn vẹn, xác thực và có thể lưu trữ, kiểm chứng.

Tuy nhiên, do hợp đồng mua bán căn hộ là loại giao dịch dân sự bắt buộc phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nên hợp đồng chỉ có giá trị pháp lý đầy đủ nếu đã được công chứng bằng hình thức trực tiếp, hoặc công chứng điện tử tại tổ chức hành nghề công chứng có đăng ký dịch vụ công chứng trực tuyến.

Tóm lại, việc gửi và tiếp nhận hợp đồng mua bán căn hộ qua email là hợp pháp về mặt hình thức giao dịch, nhưng để phát sinh hiệu lực pháp lý đầy đủ, hợp đồng đó vẫn phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật chuyên ngành về nhà ở và bất động sản.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư EHomes Block E Nam Sài Gòn được giao kết qua email có hợp pháp không? (Hình từ Internet)

Công chứng điện tử trực tuyến có áp dụng cho hợp đồng mua bán căn hộ chung cư EHomes Block E Nam Sài Gòn qua email không?

Căn cứ quy định tại Điều 65 Luật Công chứng 2024 về quy trình, thủ tục, hồ sơ công chứng điện tử như sau:

Điều 65. Quy trình, thủ tục, hồ sơ công chứng điện tử

1. Việc công chứng điện tử được thực hiện theo quy trình công chứng điện tử trực tiếp hoặc công chứng điện tử trực tuyến và được quy định như sau:

a) Công chứng điện tử trực tiếp là việc người yêu cầu công chứng giao kết giao dịch trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên; công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận giao dịch bằng chữ ký số để tạo ra văn bản công chứng điện tử;

b) Công chứng điện tử trực tuyến là việc các bên tham gia giao dịch có yêu cầu công chứng không có mặt tại cùng một địa điểm và giao kết giao dịch thông qua phương tiện trực tuyến trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên; công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận giao dịch bằng chữ ký số để tạo ra văn bản công chứng điện tử.

[...]

Theo đó, pháp luật đã cho phép thực hiện công chứng điện tử trực tuyến đối với các giao dịch dân sự, bao gồm cả hợp đồng mua bán căn hộ chung cư EHomes Block E Nam Sài Gòn, nếu các bên thực hiện đúng quy trình và điều kiện pháp lý.

Cụ thể, công chứng điện tử trực tuyến là hình thức công chứng mà các bên không có mặt tại cùng một địa điểm nhưng vẫn giao kết giao dịch thông qua phương tiện trực tuyến, dưới sự chứng kiến trực tiếp bằng hình ảnh, âm thanh của công chứng viên, và văn bản công chứng được tạo ra bằng chữ ký số của công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng.

Tuy nhiên, hình thức này chỉ áp dụng được nếu các bên giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư EHomes Block E Nam Sài Gòn qua nền tảng trực tuyến đủ điều kiện, có tích hợp công nghệ nhận diện định danh điện tử, lưu trữ thông điệp dữ liệu, chữ ký số và có sự tham gia của tổ chức hành nghề công chứng được cấp phép công chứng điện tử.

Việc trao đổi hợp đồng đơn thuần qua email thông thường, không có nền tảng kỹ thuật và không bảo đảm sự chứng kiến của công chứng viên, thì không đủ điều kiện áp dụng công chứng điện tử trực tuyến.

Vì vậy, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư EHomes Block E Nam Sài Gòn, nếu các bên chỉ thực hiện công chứng điện tử trực tuyến chỉ bằng cách gửi hợp đồng qua email thì không được, mà phải thực hiện công chứng trực tiếp hoặc thông qua nền tảng công chứng điện tử chuyên dụng được pháp luật công nhận.

Văn bản công chứng điện tử cần phải đáp ứng những yêu cầu nào?

Căn cứ quy định tại Điều 47 Nghị định 104/2025/NĐ-CP về văn bản công chứng điện tử như sau:

[1] Văn bản công chứng điện tử được tạo lập trực tiếp trên môi trường điện tử theo quy trình công chứng điện tử trực tiếp hoặc trực tuyến được quy định tại Luật Công chứng, Nghị định này và quy định pháp luật về giao dịch điện tử.

Văn bản công chứng giấy được được chuyển đổi thành văn bản điện tử theo quy định của Luật Công chứng và pháp luật về giao dịch điện tử, có chữ ký số của công chứng viên và chữ ký số của tổ chức hành nghề công chứng cũng được coi là văn bản công chứng điện tử.

[2] Văn bản công chứng điện tử phải có QR-Code hoặc đường link hoặc mã số hoặc hình thức ký hiệu riêng khác để thực hiện việc tham chiếu, kiểm tra tính xác thực.

[3] Việc ký số của người tham gia giao dịch, người làm chứng, người phiên dịch vào văn bản công chứng điện tử được thực hiện trước sự chứng kiến của công chứng viên, trừ trường hợp người có thẩm quyền đã đăng ký chữ ký mẫu theo quy định tại khoản 2 Điều 50 của Luật Công chứng 2024.

[4] Việc đánh số trang của văn bản công chứng điện tử được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 51 của Luật Công chứng 2024.

[5] Việc sửa lỗi kỹ thuật trong văn bản công chứng điện tử được lập thành trang văn bản có chứa nội dung sửa lỗi kỹ thuật, có chữ ký số của công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng. Văn bản sửa lỗi kỹ thuật phải được đính kèm với văn bản công chứng điện tử và phải xuất hiện cùng văn bản công chứng điện tử khi được tham chiếu.

[6] Việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch được công chứng điện tử thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Công chứng 2024. Văn bản sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch phải được đính kèm với văn bản công chứng điện tử và phải xuất hiện cùng văn bản công chứng điện tử khi được tham chiếu.