Hợp đồng đặt cọc bán biệt thự Trần Thái Nhà Bè vô hiệu trong những trường hợp nào?

Nội dung chính

Hợp đồng đặt cọc bán biệt thự Trần Thái Nhà Bè vô hiệu trong những trường hợp nào?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc đặt cọc trong hợp đồng dân sự như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải hoàn trả tài sản và bồi thường khoản tiền tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.

Vì vậy, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng dân sự, và như các hợp đồng khác, có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm quy định của pháp luật.

Đồng thời tại Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 và có quy định như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

[...]

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Chiếu theo quy định này thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

(1) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015).

(2) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do giả tạo (quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015).

(3) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015).

(4) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị nhầm lẫn (quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015).

(5) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015).

(6) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).

(7) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

(8) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).

Tóm lại, hợp đồng đặt cọc mua bán biệt thự Trần Thái Nhà Bè có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm các quy định trên. Do đó, khi giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý, năng lực chủ thể và tình trạng pháp lý của tài sản để tránh rủi ro.

Hợp đồng đặt cọc bán biệt thự Trần Thái Nhà Bè vô hiệu trong những trường hợp nào? (Hình từ Internet)

Bên đặt cọc mua bán biệt thự Trần Thái Nhà Bè có được đòi lại tiền nếu hợp đồng bị vô hiệu?

Tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy nếu hợp đồng đặt cọc bị tuyên là vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, có nghĩa là bên nhận đặt cọc nếu đã nhận tiền đặt cọc thì phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đó cho bên đặt cọc. 

Nên trường hợp này, bên đặt cọc hoàn toàn có quyền yêu cầu đòi lại tiền đã đặt cọc khi hợp đồng vô hiệu.

Khi nào hợp đồng đặt cọc có hiệu lực theo quy định pháp luật?

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự được xem là có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.