Hết hạn hợp đồng thuê đất cá nhân, bên cho thuê có được tự ý phá dỡ nhà ở đã xây trên đất không?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê đất giữa cá nhân với cá nhân có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không? 

Căn cứ Điều 27 Luật Đất đai 2024, quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

[...]

Theo quy định thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ một số trường hợp, cò đối với hợp đồng cho thuê đất (cho thuê quyền sử dụng đất) thì công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên nếu có nhu cầu.

Hết hạn hợp đồng thuê đất cá nhân, bên cho thuê có được tự ý phá dỡ nhà ở đã xây trên đất không? (Hình từ Internet)

Thời hạn thuê đất giữa cá nhân với nhau trong hợp đồng thuê đất được tối đa bao lâu?

Thuê đất được hiểu là thuê tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thời hạn thuê tài sản như sau:

Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Theo đó, thời hạn thuê tài sản do các bên thỏa thuận, không có thời hạn cụ thể, tùy thuộc vào mục đích của các bên khi cho thuê.

Tương tự, khi cho thuê đất, thời hạn cho thuê cũng do hai bên thỏa thuận và nên được ghi rõ trong hợp đồng cho thuê.

Lưu ý, thời hạn cho thuê đất phải nằm trong thời hạn sử dụng đất đối với đất có thời hạn sử dụng.

Hết thời hạn hợp đồng thuê đất cá nhân, bên cho thuê có được tự ý phá dỡ nhà ở đã xây trên đất không? 

Khi hết hạn thuê đất theo hợp đồng thuê đất cá nhân với cá nhân thì các bên tiến hành thanh lý hợp đồng theo thỏa thuận trước đó. Quy trình này thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu không có sự thỏa thuận hoặc sự đồng ý của bên thuê đất mà bên cho thuê tự ý phá dỡ nhà ở đã xây trên đất thì có thể bị coi là hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác theo điểm a khoản 2 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP: 

Điều 15. Vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân khác

[...]

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của cá nhân, tổ chức, trừ trường hợp vi phạm quy định tại điểm b khoản 3 Điều 21 Nghị định này;

[...]

3. Hình thức xử phạt bổ sung:

a) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với hành vi quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 và các điểm a, b, c và đ khoản 2 Điều này;

b) Trục xuất người nước ngoài có hành vi vi phạm hành chính quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các điểm c, d và đ khoản 2 Điều này;

b) Buộc trả lại tài sản do chiếm giữ trái phép đối với hành vi vi phạm quy định tại các điểm đ và e khoản 2 Điều này;

c) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với hành vi vi phạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều này

Theo đó, hành vi tự ý phá dỡ nhà ở đã xây trên đất của bên cho thuê có thể bị phạt tiền từ 3-5 triệu đồng. Bên cạnh đó còn có thể bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm; và biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của tài sản bị hủy hoại. 

Nếu giá trị tài sản trên 2 triệu đồng hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp luật định còn có nguy cơ phải chịu trách nhiệm hình sự về tội Cố ý làm hư hỏng tài sản theo quy định tại Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015; khoản 36 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017: 

Điều 178. Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản 

1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

đ) Tài sản là di vật, cổ vật.

Như vậy, hành vi tự ý phá dỡ nhà ở đã xây trên đất của bên cho thuê đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc phải chịu trách nhiệm hình sự tùy vào mức độ nghiêm trọng.