Để cải tạo xây dựng lại nhà chung cư chủ đầu tư có được phép ứng trước kinh phí tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư để giải phóng mặt bằng không?

Nội dung chính

Để cải tạo xây dựng lại nhà chung cư chủ đầu tư có được phép ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư để giải phóng mặt bằng không? 

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định về các cơ chế ưu đãi mà chủ đầu tư được nhận khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. 

Điều 63. Cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 62 của Luật này được hưởng các cơ chế ưu đãi sau đây:

[...]

c) Được vay vốn theo quy định của pháp luật từ Quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác; ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng; được thu tiền mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để thực hiện dự án;

d) Được hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;

[...]

Từ quy định trên có thể thấy, pháp luật cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư để thực hiện giải phóng mặt bằng. 

Để cải tạo xây dựng lại nhà chung cư chủ đầu tư có được phép ứng trước kinh phí tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư để giải phóng mặt bằng không? (Hình từ Internet)

Các hình thức cải tạo xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023? 

Căn cứ Điều 62 Luật Nhà ở 2023 quy định về các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau: 

[1] Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 Luật Nhà ở 2023.

[2] Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sử dụng vốn từ ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn không thuộc quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Nhà ở 2023 trong các trường hợp sau đây:

- Toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản công;

- Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp toàn bộ nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công.

[3] Đối với nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu, việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

Việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cần phải đảm bảo các nguyên tắc gì? 

Căn cứ Điều 60 Luật Nhà ở 2023 được sửa đổi bởi điểm h khoản 5 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 và Điểm c Khoản 1 Điều 29 Nghị định 140/2025/NĐ-CP quy định về các nguyên tắc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư như sau: 

[1] Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và nhà chung cư thuộc tài sản công thuộc trường hợp phải phá dỡ mà xây dựng lại theo quy hoạch đã được phê duyệt thì phải tuân thủ nguyên tắc quy định tại Điều 60 Luật Nhà ở 2023.

Việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.  

[2] Việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án, gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và kế hoạch cải tạo xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt.

Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 mà chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí chỗ ở tạm thời, thực hiện di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Sau khi thực hiện di dời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bổ sung vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.

[3] Việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ quy định Luật Nhà ở 2023, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công và quy định khác của pháp luật có liên quan.

[4] Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã), nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp xã hoặc cấp xã lân cận, trường hợp trên địa bàn cấp xã hoặc cấp xã lân cận không có nhà ở phục vụ tái định cư thì bố trí trên địa bàn lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công mà người đang thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê sau khi xây dựng lại nhà chung cư thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có quyền lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định tại khoản 7 Điều 70 Luật Nhà ở 2023.

[5] Người được tái định cư có quyền sở hữu đối với nhà ở tái định cư sau khi cải tạo, xây dựng lại theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời theo quy định tại Điều 71 Luật Nhà ở 2023.

[6] Trường hợp thực hiện cải tạo xây dựng lại khu chung cư thuộc quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thực hiện một hoặc nhiều dự án nhưng phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng của toàn khu chung cư đã được phê duyệt.

[7] Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt theo quy định tại Điều 65 Luật Nhà ở 2023.

[8] Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phân kỳ đầu tư khi thực hiện dự án nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại các nhà chung cư quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 trước, các nhà chung cư còn lại được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại sau.

Phạm vi dự án đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

[9] Việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Điều 67 và Điều 69 Luật Nhà ở 2023.

[10]. Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 11 Điều 60 Luật Nhà ở 2023.

[11] Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

- Dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 68 Luật Nhà ở 2023.

- Dự án chỉ có diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

- Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phục vụ tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điểm này được miễn các nghĩa vụ về thuế.

[12] Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước để thực hiện các công việc sau đây:

- Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư thuộc tài sản công; kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư khác, trừ trường hợp nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công;

- Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

- Tổ chức xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

- Thực hiện dự án đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư sử dụng vốn ngân sách địa phương trên địa bàn.

[13] Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Điều 72 Luật Nhà ở 2023.