Đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Vinaconex 1 bằng tin nhắn có được xem là hợp đồng hợp pháp không?

Nội dung chính

Đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Vinaconex 1 bằng tin nhắn có được xem là hợp đồng hợp pháp không?

Căn cứ quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, căn cứ Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch đặt cọc mua bán căn hộ  Vinaconex 1 thực hiện qua tin nhắn có thể được pháp luật thừa nhận như một giao dịch bằng văn bản, nếu đáp ứng các yêu cầu về thông điệp dữ liệu theo quy định về giao dịch điện tử.

Như vậy, việc đặt cọc mua bán căn hộ Vinaconex 1 thực hiện qua tin nhắn điện thoại có thể được pháp luật thừa nhận là hợp lệ nếu tin nhắn thể hiện rõ ý chí, nội dung, và chủ thể của các bên.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, các bên nên lưu giữ toàn bộ bằng chứng điện tử, đồng thời có thể lập văn bản xác nhận lại thỏa thuận đặt cọc sau đó nhằm bảo đảm giá trị pháp lý cao nhất.

Đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Vinaconex 1 bằng tin nhắn có được xem là hợp đồng hợp pháp không? (Hình từ Internet)

Nhận cọc mua căn hộ chung cư Vinaconex 1, chủ nhà có được tiêu tiền cọc cho mục đích cá nhân?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc như sau:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;

b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;

c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;

d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Như vậy, tiền đặt cọc là tài sản được “giữ hộ” có điều kiện, không phải tài sản riêng của người nhận; việc tự ý tiêu dùng cho mục đích cá nhân có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ dân sự và làm phát sinh trách nhiệm pháp lý.

Bên mua hủy giao dịch căn hộ chung cư Vinaconex 1 có được nhận lại tiền đặt cọc không?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng được thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được hoàn trả hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán.

Tuy nhiên, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc; ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và bồi thường khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó, trừ khi có thỏa thuận khác.

Do đó, trong trường hợp bên mua căn hộ chung cư Vinaconex 1 hủy giao dịch sau khi đã đặt cọc mà không có thỏa thuận riêng về việc hoàn trả, thì khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán.

Người mua sẽ không được nhận lại tiền đặt cọc, trừ khi hợp đồng đặt cọc có điều khoản quy định khác về việc hoàn tiền. Điều này nhằm đảm bảo tính ràng buộc của cam kết đặt cọc, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận cọc và thúc đẩy sự nghiêm túc trong giao dịch dân sự.