Có thể thỏa thuận các điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư Dream Home Palace Quận 8 không?

Nội dung chính

Có thể thỏa thuận các điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư Dream Home Palace Quận 8 không? 

Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau: 

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà là một dạng hợp đồng thuê tài sản và dựa trên thỏa thuận tự nguyện giữa các bên. Trong đó bao gồm các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê.

Và căn cứ theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về nội dung của hợp đồng về nhà ở bao gồm các điều khoản mở về thỏa thuận khác. Do đó, các bên có thể tự bổ sung các thỏa thuận phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh cụ thể trong giao dịch.

Đồng thời, căn cứ theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau: 

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Theo đó, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. 

Từ các quy định trên cho thấy, hợp đồng thuê căn hộ chung cư Dream Home Palace Quận 8 có thể thêm điều khoản về các khoản tiền phạt nếu các bên thỏa thuận trên nguyên tắc tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 

Có thể thỏa thuận các điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư Dream Home Palace Quận 8 không? (Hình từ Internet)

Người thuê căn hộ chung cư Dream Home Palace Quận 8 có phải đóng kinh phí bảo trì 2% không? 

Căn cứ theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 152. Kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này; khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.

2. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.

[...]

Theo đó, người thuê căn hộ chung cư không thuộc đối tượng phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Người mua, thuê mua căn hộ mới phải đóng kinh phí bảo trì 2% theo quy định.

Như vậy, người thuê căn hộ chung cư Dream Home Palace Quận 8 không cần phải đóng kinh phí bảo trì 2%. 

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư Dream Home Palace Quận 8 có nhiều điều khoản bất lợi cho bên thuê thì có vô hiệu không? 

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện sau: 

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Và theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 thì: 

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Đồng thời, từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu như: 

- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Như vậy, trường hợp hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư Dream Home Palace Quận 8 có nhiều điều khoản bất lợi cho bên thuê nhưng nếu vẫn đảm bảo về chủ thể giao kết và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nêu trên thì sẽ không ảnh hưởng đến việc ký kết hợp đồng và hợp đồng cho thuê không bị coi là vô hiệu.