Có được phép bán chung cư Gelexia Riverside khi đang thế chấp tại ngân hàng mà chưa tất toán không?

Nội dung chính

Điều kiện bán chung cư Gelexia Riverside theo Luật Nhà ở hiện hành là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện bán chung cư Gelexia Riverside như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, để được bán chung cư Gelexia Riverside, chủ sở hữu phải đảm bảo căn hộ có sổ hồng, không có tranh chấp, kê biên hay thuộc diện giải tỏa, và còn thời hạn sở hữu (nếu có thời hạn).

Có được phép bán chung cư Gelexia Riverside khi đang thế chấp tại ngân hàng mà chưa tất toán không?

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 giải thích về thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Căn cứ Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Và khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

[...]

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

[...]

Chiếu theo các quy định trên thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý.

Như vậy, chủ sở hữu không được phép bán chung cư Gelexia Riverside khi đang thế chấp tại ngân hàng mà chưa tất toán, trừ khi được ngân hàng đang thế chấp đồng ý.

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp chung cư Gelexia Riverside phát sinh khi nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 319. Hiệu lực của thế chấp tài sản

1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Như vậy, hiệu lực của hợp đồng thế chấp chung cư Gelexia Riverside được xác định như sau:

* Hiệu lực giữa các bên (bên thế chấp và bên nhận thế chấp):

- Phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc luật quy định khác.

* Hiệu lực đối kháng với người thứ ba (tức là để bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp trước người khác):

- Chỉ phát sinh khi đã đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền (thường là Văn phòng đăng ký đất đai).