Có được giao dịch mua bán đất trên đường Miêu Nha Nam Từ Liêm bằng giấy viết tay không?

Nội dung chính

Có được giao dịch mua bán đất trên đường Miêu Nha bằng giấy viết tay không?

Giấy mua bán đất viết tay là văn bản do bên mua và bên bán tự soạn thảo, ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc nó không phải là một hợp đồng chính thức đã được công chứng hay chứng thực.

Dù vậy, giấy mua bán đất viết tay vẫn thường xuyên được sử dụng trong các giao dịch nhỏ lẻ, đặc biệt ở cộng đồng dân cư chưa quen với các thủ tục pháp lý phức tạp.

Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó, hợp đồng mua bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều này như hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc giao dịch với tổ chức kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên. Nếu không tuân thủ quy định, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu.

Tuy nhiên Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo đó, trong trường hợp hợp đồng mua bán đất trên đường Miêu Nha không được công chứng hoặc chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Đây là ngoại lệ nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên khi giao dịch đã gần hoàn tất.

Như vậy, từ những phân tích trên, giấy mua bán đất trên đường Miêu Nha viết tay có thể được công nhận trong một số trường hợp cụ thể nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi không đáp ứng đầy đủ các điều kiện công chứng, chứng thực.

Có được giao dịch mua bán đất trên đường Miêu Nha bằng giấy viết tay không? (Hình từ Internet)

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán đất trên đường Miêu Nha gồm những gì?

Căn cứ Phần II, Mục B, Phần V, Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định:

II. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

II.1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà không thuộc trường hợp quy định tại các Phần I, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” như sau:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này.

2. Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Phần II.2 dưới đây.

4. Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

II.2. Các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Trường hợp thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì nộp hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

[...]

 Như vậy, hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán đất trên đường Miêu Nha bằng giấy viết tay gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này.

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất trên đường Miêu Nha khi mua bán là bao lâu?

Căn cứ Phần II, Mục A, Phần V, Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định:

II. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

[...]

2. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thời gian thực hiện như sau:

a) Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 08 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 20 ngày làm việc;

[...]

Như vậy, thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất trên đường Miêu Nha khi mua bán là không quá 08 ngày làm việc.