Chủ sở hữu thế chấp căn hộ chung cư Midtown Phú Mỹ Hưng có được thay đổi tài sản khác để lấy lại căn hộ không?

Nội dung chính

Những đối tượng nào có thể nhận thế chấp căn hộ chung cư Midtown Phú Mỹ Hưng? 

Căn cứ theo Điều 181 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 181. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

2. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai thì thực hiện theo quy định tại Điều 183 của Luật này.

Như vậy, đối tượng được nhận thế chấp căn hộ chung cư Midtown Phú Mỹ Hưng theo quy định pháp luật là:

- Các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam;

- Các tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam;

- Cá nhân theo quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu thế chấp căn hộ chung cư Midtown Phú Mỹ Hưng có được thay đổi tài sản khác để lấy lại căn hộ không? (Hình từ Internet)

Chủ sở hữu thế chấp căn hộ chung cư Midtown Phú Mỹ Hưng có được thay đổi tài sản khác để lấy lại căn hộ không? 

Căn cứ theo Điều 57 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau: 

Điều 57. Nhận lại tài sản bảo đảm

1. Bên bảo đảm được nhận lại tài sản bảo đảm trong trường hợp sau đây:

a) Hoàn thành nghĩa vụ quy định tại Điều 302 của Bộ luật Dân sự;

b) Tài sản bảo đảm đã được thay thế, được trao đổi bằng tài sản khác;

c) Nghĩa vụ được bảo đảm đã được thanh toán bằng phương thức bù trừ nghĩa vụ;

d) Trường hợp khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật dân sự, luật khác liên quan quy định tài sản bảo đảm không bị xử lý.

2. Trường hợp thuộc khoản 1 Điều này mà pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật khác liên quan có quy định về nghĩa vụ phải thực hiện trước khi được nhận lại tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm chỉ được nhận lại tài sản sau khi nghĩa vụ này được hoàn thành.

Theo đó, bên thế chấp được nhận lại tài sản thế chấp trong những trường hợp sau: 

- Trước thời điểm xử lý tài sản thế chấp mà khách hàng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng cho vay và thanh toán chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ;

- Tài sản thế chấp đã được thay thế, được trao đổi bằng tài sản khác;

- Nghĩa vụ được bảo đảm đã được thanh toán bằng phương thức bù trừ nghĩa vụ;

- Trường hợp khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định tài sản thế chấp không bị xử lý.

Ngoài ra, trong trường hợp nêu trên mà pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật khác liên quan có quy định về nghĩa vụ phải thực hiện trước khi được nhận lại tài sản thế chấp thì bên thế chấp chỉ được nhận lại tài sản sau khi nghĩa vụ này được hoàn thành.

Như vậy, chủ sở hữu thế chấp căn hộ chung cư Midtown Phú Mỹ Hưng có thể thay đổi tài sản khác để lấy lại căn hộ. 

Căn hộ chung cư Midtown Phú Mỹ Hưng đang thế chấp thì có được lập di chúc để lại làm di sản thừa kế không?  

Căn cứ theo Điều 625 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người lập di chúc như sau: 

Điều 625. Người lập di chúc

1. Người thành niên có đủ điều kiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 630 của Bộ luật này có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình.

2. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

Và căn cứ tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đối với di chúc hợp pháp như sau: 

Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Theo đó có thể thấy, pháp luật không có quy định cấm lập di chúc đối với tài sản đang thế chấp. Nếu di chúc được lập đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì vẫn được xem là di chúc hợp pháp và có giá trị pháp lý. 

Tuy nhiên, việc công chứng di chúc theo quy định tại khoản 8 Điều 42 Luật Công chứng 2024 như sau: 

Điều 42. Công chứng giao dịch đã được soạn thảo sẵn

[...]

7. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo giao dịch thì ký vào từng trang của giao dịch và ký, ghi đủ họ, tên của cá nhân, đóng dấu của tổ chức (nếu có) vào trang cuối của giao dịch; trường hợp điểm chỉ thì thực hiện theo quy định tại Điều 50 của Luật này. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ký vào lời chứng và từng trang của giao dịch; đối với các giấy tờ quy định tại điểm d khoản 1 Điều này mà người yêu cầu công chứng không có bản chính tại thời điểm công chứng viên ký vào lời chứng thì có thể xuất trình bản sao từ sổ gốc hoặc bản sao có chứng thực.

[...]

Dẫn chiếu ngược lại khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 2024 quy định về giấy tờ trong hồ sơ công chứng như sau: 

Điều 42. Công chứng giao dịch đã được soạn thảo sẵn

1. Người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng trực tuyến, trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu chính đến tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm các giấy tờ sau đây:

a) Dự thảo giao dịch;

b) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, gồm: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ khác để xác định nhân thân của người yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật;

c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hoặc bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý tài sản hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp giao dịch liên quan đến tài sản đó;

d) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã khai thác được các thông tin quy định tại các điểm b, c và d khoản này trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu khác theo quy định của pháp luật thì người yêu cầu công chứng không phải nộp các giấy tờ này nhưng phải nộp phí khai thác dữ liệu theo quy định của pháp luật để tổ chức hành nghề công chứng khai thác dữ liệu.

[...]

Theo đó, khi thực hiện công chứng di chúc thì công chứng viên sẽ yêu cầu người lập di chúc xuất trình bản chính Giấy chứng nhận để đối chiếu. Do đó, nếu Giấy chứng nhận đang được thế chấp thì người lập di chúc phải có văn bản yêu cầu bên nhận thế chấp đồng ý cho xuất bản chính Giấy chứng nhận đang thế chấp.  

Bên cạnh đó, tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về quyền của bên thế chấp như sau: 

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

[...]

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

[...]

Như vậy, căn hộ chung cư Midtown Phú Mỹ Hưng đang thế chấp thì vẫn được lập di chúc để lại làm di sản thừa kế, tuy nhiên phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.