Chủ đầu tư có được huy động vốn bằng bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

Nội dung chính

Chủ đầu tư có được huy động vốn bằng bán nhà ở hình thành trong tương lai không? 

Căn cứ quy định tại Điều 115 Luật Nhà ở 2023 quy định về nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại như sau: 

Điều 115. Vốn để phát triển đối với từng loại nhà ở

1. Vốn để phát triển nhà ở thương mại bao gồm:

a) Vốn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Vốn huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân;

c) Vốn huy động thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật;

d) Tiền mua, tiền thuê mua nhà ở trả trước, trả chậm, trả dần của khách hàng theo hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

đ) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

[...]

Theo quy định này, tiền mua, thuê mua nhà ở của khách hàng theo hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại. 

Như vậy, chủ đầu tư có thể huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc huy động vốn bằng bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện sau.

Chủ đầu tư có được huy động vốn bằng bán nhà ở hình thành trong tương lai không? (Hình từ Internet)

Huy động vốn bằng bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng những điều kiện gì? 

Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai để huy động vốn phải đáp ứng điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: 

- Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

+ Quyết định giao đất;

+ Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Có các loại giấy tờ sau đây:

+ Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

- Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

- Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Việc ký hợp đồng huy động vốn thông qua góp vốn phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ những quy định gì? 

Căn cứ Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc huy động vốn thông qua góp vốn cần đáp ứng các điều kiện sau: 

(1) Thuộc một trong các hình thức phát triển nhà ở theo dự án quy định tại khoản 1 Điều 30 Luật Nhà ở 2023, trừ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

(2) Dự án tại mục (1) đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án thì phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất phải chuyển mục đích sử dụng (nếu có).

(3) Chủ đầu tư dự án tại mục (1) đã có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án. Chủ đầu tư phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm văn bản đề nghị (nêu rõ các thông tin về tên chủ đầu tư, vị trí dự án, tiến độ thực hiện dự án, hình thức và mức vốn huy động, thời hạn huy động vốn) kèm theo giấy tờ chứng minh tại mục (2) gửi trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án để được thông báo đủ điều kiện huy động vốn.

Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải kiểm tra hồ sơ; nếu đủ giấy tờ chứng minh quy định tại khoản này thì phải có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư và đăng tải văn bản này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Nội dung văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn bao gồm: tên chủ đầu tư, vị trí dự án, tiến độ thực hiện dự án, hình thức và mức vốn huy động, thời hạn huy động vốn. Trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định thì trong thời hạn tối đa 10 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải có văn bản gửi chủ đầu tư yêu cầu bổ sung giấy tờ còn thiếu theo quy định, không được trả lại hồ sơ để yêu cầu nộp lại từ đầu.

Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn theo quy định và đã nhận đủ hồ sơ do chủ đầu tư gửi nhưng quá thời hạn mà cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn thì chủ đầu tư được ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm về việc không có văn bản thông báo theo quy định tại khoản này.

(4) Trường hợp chủ đầu tư dự án đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc đã thế chấp nhà ở trong dự án và đã đăng ký thế chấp theo quy định mà huy động vốn để thực hiện đầu tư xây dựng phần dự án hoặc nhà ở đã thế chấp thì phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp hoặc rút bớt tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trước khi ký kết hợp đồng huy động vốn.

Tổng vốn được huy động theo các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân và các Điều 44, 45, 46, 47 và 48 Nghị định 95/2024/NĐ-CP và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc phân chia lợi nhuận bằng cổ phiếu cho các trường hợp huy động vốn phải đáp ứng quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về chứng khoán.