Chủ căn hộ chung cư Centana tự ý trì hoãn hoặc thay đổi thời hạn giao nhà so với hợp đồng đã ký có bị coi là vi phạm pháp luật không?

Nội dung chính

Chủ căn hộ chung cư Centana tự ý trì hoãn hoặc thay đổi thời hạn giao nhà so với hợp đồng đã ký có bị coi là vi phạm pháp luật không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

[...]

Theo đó, nếu chủ căn hộ chung cư Centana tự ý trì hoãn hoặc thay đổi thời hạn giao nhà so với hợp đồng đã ký, hành vi này được coi là vi phạm nghĩa vụ của bên bán.

Bên bán có trách nhiệm thực hiện đúng các điều khoản đã thỏa thuận, bao gồm giao nhà đúng thời hạn, đúng chất lượng và điều kiện khác đã cam kết.

Việc chậm bàn giao hoặc tự ý điều chỉnh thời hạn mà không được sự đồng ý của bên mua có thể dẫn đến quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, áp dụng các biện pháp khắc phục theo hợp đồng hoặc quy định pháp luật, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua.

Do đó, nếu bên bán căn hộ chung cư Centana trì hoãn hoặc tự ý thay đổi thời hạn giao nhà so với hợp đồng mà không có sự đồng ý của bên mua thì hành vi này là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng mua bán.

Tùy theo mức độ vi phạm và thỏa thuận trong hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu xử lý vi phạm, yêu cầu bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hoặc thậm chí đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của họ.

Căn cứ Điều 360 và Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thương thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ và thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau: 

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Điều 361. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Theo quy định trên thì bên bán có thể phải bồi thường thiệt hại khi tự ý thay đổi thời hạn giao nhà so với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Centana (vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng), trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng mua bán.

Các loại thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm: 

- Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

- Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

- Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Lưu ý: Mức độ bồi thường sẽ phụ thuộc vào thiệt hại thực tế mà bên mua chứng minh được và đặc biệt là các điều khoản đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Centana giữa hai bên.

Bên mua căn hộ chung cư Centana có những quyền lợi nào theo quy định pháp luật? 

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên mua căn hộ chung cư Centana có những quyền lợi sau đây: 

- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Yêu cầu bên bán giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;

- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;

- Quyền khác theo hợp đồng.