Sốt đất ảo là gì? Nguyên nhân dẫn đến sốt đất ảo

Nội dung chính

Sốt đất ảo là gì?

Sốt đất ảo là hiện tượng giá đất tăng nhanh chóng trong thời gian ngắn nhưng không dựa trên các yếu tố giá trị thực như hạ tầng, kinh tế hay nhu cầu sử dụng thực tế. Sự tăng giá này thường xuất phát từ thông tin đồn thổi, kỳ vọng quá mức hoặc sự tác động của giới đầu cơ nhằm tạo cơn sốt giả để thu hút người mua.

Khác với sự tăng giá đất bền vững (do kinh tế phát triển, hạ tầng được nâng cấp), sốt đất ảo thường mang tính nhất thời. Khi nguồn tin hoặc tâm lý thị trường thay đổi, giá đất có thể tụt nhanh, khiến nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm bị mắc kẹt vốn hoặc thua lỗ nặng.

Ví dụ, khi có tin đồn về việc một khu vực sắp được quy hoạch thành đô thị mới hoặc có dự án hạ tầng lớn, giới đầu cơ nhanh chóng gom đất, đẩy giá lên cao. Người dân sợ mất cơ hội nên đổ xô mua, tạo thành vòng xoáy giá ảo. Nhưng nếu dự án bị trì hoãn hoặc thông tin không đúng, giá sẽ giảm mạnh.

(*) Trên đây là thông tin về "Sốt đất ảo là gì?"

Nguyên nhân dẫn đến sốt đất ảo

Giá đất tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn, các giao dịch mua bán diễn ra dồn dập, nhưng sau đó nhanh chóng xẹp xuống, để lại nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và bất ổn cho thị trường. Dưới đây là một số nguyên nhân dẫn đến sốt đất ảo:

1. Tin đồn quy hoạch và dự án lớn

Chỉ cần một thông tin chưa được xác thực về việc xây dựng sân bay, cao tốc, khu công nghiệp hay trung tâm thương mại, giá đất xung quanh có thể bị đẩy lên nhanh chóng.

2. Hoạt động đầu cơ và thổi giá

Nhóm đầu cơ thường mua gom đất với số lượng lớn, sau đó tạo giao dịch giả hoặc rao bán với giá cao để tạo cảm giác khan hiếm, kích thích tâm lý mua vào của người khác.

3. Tâm lý sợ mất cơ hội (FOMO)

Nhiều người mua đất không phải để ở hay sản xuất mà chỉ vì sợ giá tiếp tục tăng, dẫn đến việc mua vội mà không tìm hiểu kỹ.

4. Môi giới thiếu minh bạch

Một số môi giới sử dụng chiêu trò tung tin, dẫn khách đi xem đất đông đảo để tạo cảm giác hot, từ đó thúc đẩy người mua chốt nhanh với giá cao.

5. Thị trường thiếu kiểm soát thông tin

Thông tin quy hoạch ở nhiều địa phương chưa được công bố rõ ràng, tạo điều kiện cho tin đồn lan rộng và gây nhiễu loạn thị trường.

Tác động tiêu cực của sốt đất ảo

Sốt đất ảo không chỉ gây thiệt hại cho người mua mà còn ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế và xã hội.

- Người mua chịu rủi ro tài chính: Nhiều người vay ngân hàng để mua đất với kỳ vọng bán lại kiếm lời, nhưng khi giá giảm mạnh, họ vừa mất vốn vừa gánh nợ lãi.

- Thị trường bất động sản bị méo mó: Giá đất tăng ảo khiến chi phí xây dựng, thuê mặt bằng và đầu tư hạ tầng tăng theo, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

- Đất bỏ hoang, lãng phí tài nguyên: Nhiều khu vực bị mua đi bán lại chỉ để đầu cơ, không được khai thác hay sử dụng, dẫn đến hoang hóa.

- Ảnh hưởng quy hoạch và phát triển đô thị: Sốt đất ảo có thể khiến chính quyền gặp khó khăn trong việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng do giá đất bị đẩy lên quá cao.

Sốt đất ảo là hiện tượng tăng giá đất không bền vững, mang tính nhất thời và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc đầu tư bất động sản nên dựa trên giá trị thực, quy hoạch rõ ràng và khả năng khai thác dài hạn để đảm bảo an toàn tài chính.

Sốt đất ảo là gì? Nguyên nhân dẫn đến sốt đất ảo (Hình từ Internet)

Nguyên tắc và căn cứ định giá đất như thế nào?

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc và căn cứ định giá đất như sau:

(1) Nguyên tắc định giá đất

- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

(2) Căn cứ định giá đất

- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

- Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Thủ tục định giá đất cụ thể đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Căn cứ theo quy định tại tiết 5.1 mục 5 Mục B Phần II Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 2417/QĐ-BNNMT năm 2025 thủ tục định giá đất cụ thể đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh được thực hiện như sau:

Bước 1: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể.

Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất hoặc đặt hàng, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Bước 3: Cơ quan tài chính trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Bước 4: Cơ quan tài chính trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng.

Bước 5: Tổ chức thực hiện định giá đất:

- Tiến hành xác định giá đất cụ thể và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

- Xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 6: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai:

- Công khai Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất trên Cổng thông tin điện tử;

- Kiểm tra tính đầy đủ về nội dung của Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;

- Trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương án giá đất. Hồ sơ gồm:

+ Văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất;

+ Tờ trình về phương án giá đất;

+ Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất;

+ Hồ sơ định giá đất cụ thể.

Bước 7: Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương án giá đất và gửi văn bản thẩm định phương án giá đất đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 8: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất.

Bước 9: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Hồ sơ gồm:

+ Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

+ Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, Chứng thư định giá đất;

+ Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;

+ Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;

+ Báo cáo tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất theo văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Bước 10: Trường hợp giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cung cấp phương án giá đất đã được tiếp thu hoàn thiện theo quy định cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bước 11: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lưu trữ và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và công khai trên Cổng thông tin điện tử toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương. Hồ sơ định giá đất cụ thể được lưu giữ ít nhất là mười năm, kể từ ngày có quyết định có phê duyệt giá đất cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bước 12: Trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan có chức năng quản lý đất đai gửi kết quả xác định giá đất cụ thể về Bộ Nông nghiệp và Môi trường theo Mẫu số 43 của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP