Sở hữu kỳ nghỉ là gì? Đặc điểm giao dịch của mô hình sở hữu kỳ nghỉ

Nội dung chính

Sở hữu kỳ nghỉ là gì?

Sở hữu kỳ nghỉ (timeshare) là một mô hình kinh doanh trong lĩnh vực du lịch - nghỉ dưỡng, theo đó người mua sẽ có quyền sử dụng một bất động sản nghỉ dưỡng cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định mỗi năm, thường là một tuần hoặc vài tuần, trong một thời hạn kéo dài từ vài năm đến nhiều thập kỷ.

Khác với việc sở hữu toàn bộ một bất động sản, sở hữu kỳ nghỉ cho phép nhiều người cùng sở hữu quyền sử dụng chung một tài sản trong các thời điểm khác nhau, dựa trên thỏa thuận cụ thể được ghi trong hợp đồng.

Người sở hữu không nắm quyền sở hữu đất đai hay tài sản cố định như trong các giao dịch bất động sản thông thường, mà chỉ nắm quyền sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định, lặp lại hằng năm.

Sở hữu kỳ nghỉ là gì? Đặc điểm giao dịch của mô hình sở hữu kỳ nghỉ (Hình từ Internet)

Các hình thức sở hữu kỳ nghỉ phổ biến

Trên thế giới, mô hình sở hữu kỳ nghỉ được triển khai dưới nhiều hình thức khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng.

Dưới đây là những hình thức sở hữu kỳ nghỉ phổ biến nhất:

(1) Tuần cố định (Fixed Week)

Người mua sẽ được quyền sử dụng căn hộ hoặc biệt thự nghỉ dưỡng trong một tuần cụ thể cố định mỗi năm (ví dụ: tuần thứ 32 của năm, tức đầu tháng 8). Đây là hình thức truyền thống, phù hợp với những người có lịch nghỉ đều đặn và muốn sử dụng cùng một thời điểm hằng năm.

(2) Tuần không cố định (Floating Week)

Người sở hữu được quyền lựa chọn thời điểm sử dụng bất kỳ trong một khoảng thời gian nhất định (ví dụ: bất kỳ tuần nào trong mùa hè). Hình thức này linh hoạt hơn so với tuần cố định, nhưng việc đặt chỗ sẽ phụ thuộc vào tình trạng sẵn có trong hệ thống, đặc biệt trong mùa cao điểm.

(3) Luân phiên hoặc linh hoạt (Rotational/Flexible Week):

Thay vì giữ nguyên tuần sử dụng cố định, thời gian nghỉ của người sở hữu sẽ thay đổi theo chu kỳ hàng năm, giúp đảm bảo sự công bằng trong việc tiếp cận các thời điểm nghỉ dưỡng.

Mô hình luân phiên thường được áp dụng tại các dự án có mật độ sở hữu cao, với mục đích phân bổ hợp lý các tuần nghỉ vào mùa cao điểm hoặc lễ hội.

Ví dụ, một năm nghỉ vào tuần 20, năm sau chuyển sang tuần 22,…

(4) Tích điểm (Point-based System)

Đây là mô hình hiện đại và linh hoạt nhất. Người mua sẽ được cấp một số điểm nhất định hàng năm, có thể dùng để đặt chỗ tại nhiều khu nghỉ khác nhau thuộc hệ thống liên kết, với thời gian và loại phòng tùy chọn. Giá trị điểm sẽ phụ thuộc vào địa điểm, mùa du lịch, loại phòng và số đêm lưu trú.

Hệ thống tích điểm thường được áp dụng bởi các chuỗi nghỉ dưỡng hoặc tổ chức có mạng lưới toàn cầu, mang đến sự đa dạng và linh hoạt cao, nhưng cũng đòi hỏi người dùng phải có kỹ năng quản lý điểm và đặt chỗ sớm để đảm bảo lựa chọn như mong muốn.

Đặc điểm giao dịch của mô hình sở hữu kỳ nghỉ

Mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare) mang lại nhiều tiện ích cho người tiêu dùng có nhu cầu nghỉ dưỡng định kỳ, tuy nhiên, quá trình giao dịch của hình thức này lại tiềm ẩn không ít rủi ro do tính chất pháp lý và thương mại đặc thù.

Dưới đây là những đặc điểm giao dịch của mô hình sở hữu kỳ nghỉ:

(1) Giá trị hợp đồng cao, chi phí duy trì lâu dài

Một hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thường có giá trị từ 10.000 đến 40.000 USD, tùy vào vị trí, thời điểm nghỉ, quy mô dự án và hình thức sở hữu.

Đáng chú ý, đây không phải là chi phí một lần duy nhất, bởi người mua còn phải thanh toán các khoản phí duy trì hằng năm, bao gồm: phí quản lý, bảo trì, vận hành, thậm chí là các chi phí ẩn như nâng cấp hệ thống hoặc phí thành viên.

Thời hạn hợp đồng có thể kéo dài từ 20 đến 80 năm, như các dự án tại Úc – điều này khiến tổng chi phí sở hữu trong suốt thời gian sử dụng có thể rất lớn.

(2) Hợp đồng phức tạp, dễ gây hiểu lầm

Các điều khoản hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thường rất dài và chứa nhiều điều kiện ràng buộc liên quan đến quyền sử dụng, thời gian, hình thức đặt chỗ, nghĩa vụ tài chính và cơ chế xử lý tranh chấp.

Ngôn ngữ hợp đồng phức tạp khiến không ít người mua không đọc kỹ hoặc không hiểu hết nội dung, từ đó phát sinh tranh chấp hoặc thiệt hại về sau. Đặc biệt, nhiều điều khoản giới hạn khả năng hủy hợp đồng hoặc hoàn tiền.

(3) Không phải là hình thức đầu tư sinh lời

Một số khách hàng hiểu nhầm sở hữu kỳ nghỉ là một loại hình đầu tư tài chính, kỳ vọng có thể cho thuê lại hoặc bán chuyển nhượng để thu lời. Tuy nhiên, thực tế cho thấy khả năng này là rất thấp do quy định ràng buộc trong hợp đồng, nguồn cầu thấp và tính thanh khoản kém.

Người mua không thể tùy ý khai thác thương mại tài sản như kỳ vọng, khiến khoản đầu tư ban đầu trở nên khó thu hồi vốn.

(4) Khó bán lại và thiếu minh bạch trên thị trường thứ cấp

Thị trường chuyển nhượng sở hữu kỳ nghỉ hiện nay chưa phát triển và thiếu minh bạch. Nhiều người mua muốn bán lại quyền sở hữu nhưng gặp khó khăn vì thiếu kênh giao dịch chính thống.

Một số bên môi giới thứ cấp yêu cầu đặt cọc hoặc thu phí trước, nhưng không bán được sản phẩm, khiến khách hàng vừa mất tiền vừa không thoát được hợp đồng hiện tại. Điều này làm gia tăng nguy cơ thiệt hại tài chính và rủi ro pháp lý cho người sở hữu.

Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

Căn cứ tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm:

- Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

- Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

- Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.