Nên chọn mua nhà chung cư sơ cấp hay thứ cấp?

Nội dung chính

Mua nhà chung cư sơ cấp, thứ cấp được hiểu như thế nào?

Trong thị trường bất động sản tại Việt Nam chia làm hai nhóm chính là thị trường thứ cấp và thị trường sơ cấp. Trong đó:

- Thị trường sơ cấp (hay thị trường cấp 1 hoặc thị trường gốc): Đây là thị trường mua trực tiếp sản phẩm nhà chung cư từ chủ đầu tư ở các đợt mở bán đầu tiên, có hoặc không thông qua trung gian là các sàn phân phối bất động sản.

- Thị trường thứ cấp (hay còn gọi là thị trường cấp 2): Còn thường được gọi là thị trường F2, F3, F4... Đây là hình thức mua đi bán lại căn nhà/chung cư của chính chủ đã sở hữu giai đoạn mở bán F1, thường là giao dịch giữa những người mua đi bán lại với nhau.

Như vậy, thị trường sơ cấp là tiền đề cho thị trường thứ cấp, và thị trường thứ cấp lại thúc đẩy sự phát triển của thị trường sơ cấp.

Theo đó có thể hiểu mua nhà chung cư sơ cấp, thứ cấp như sau:

- Mua nhà chung cư sơ cấp là mua những sản phẩm được chủ đầu tư tung ra thị trường lần đầu tiên, tức là chung cư này chưa qua tay bất kỳ chủ sở hữu nào. 

- Mặc khác, mua nhà chung cư thứ cấp là mua những sản phẩm chung cư đã qua một hoặc nhiều lần chuyển nhượng chủ sở hữu.

Nên chọn mua nhà chung cư sơ cấp hay thứ cấp (Hình từ Internet)

Phân biệt chung cư sơ cấp và chung cư thứ cấp

Dưới đây là tiêu chí để phân biệt và đánh giá mức độ phù hợp giữa chung cư sơ cấp và chung cư thứ cấp với khách hàng:

(1) Về chung cư sơ cấp

- Tình trạng căn hộ: Mới 100%

- Thanh toán: Thông thường sẽ áp dụng phương thức thanh toán linh hoạt, theo tiến độ, và có chính sách hỗ trợ vay

- Thời gian nhận nhà chung cư: Phải chờ đợi (vài tháng - vài năm)

- Tiện ích của chung cư sơ cấp: Mới, đồng bộ, cộng đồng đang hình thành

- Tính pháp lý: Phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư, sổ hồng chờ cấp

- Rủi ro chính: Tiến độ, chất lượng, pháp lý (nếu chủ đầu tư không uy tín)

- Phù hợp với người chuộng cái mới, có kế hoạch dài hạn và cần có sự hỗ trợ tài chính ban đầu.

(2) Về chung cư thứ cấp

- Tình trạng căn hộ: Đã qua sử dụng, có thể cần sửa chữa

- Thanh toán: Thường trả một lần hoặc vay ngân hàng theo chuẩn, ít ưu đãi

- Thời gian nhận nhà chung cư: Có thể ở ngay sau khi giao dịch

- Tiện ích của chung cư thứ cấp: Đã hiện hữu, có thể kiểm chứng chất lượng

- Tính pháp lý: Có thể đã có sổ hồng (cần kiểm tra kỹ), hoặc hợp đồng mua bán nhà chung cư

- Rủi ro chính: Tình trạng nhà, pháp lý (nếu không kiểm tra kỹ)

- Phù hợp với người cần nhà ở ngay, muốn kiểm tra thực tế, có sẵn tài chính lớn hơn

Nên chọn mua nhà chung cư sơ cấp hay thứ cấp?

Việc đưa ra quyết định mua nhà chung cư sơ cấp hay thứ cấp không có lý do tuyệt đối, chỉ có lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu của mỗi cá nhân. Thông thường, sẽ phụ thuộc vào sự cân đối giữa nhu cầu, khả năng tài chính, mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro của mỗi người.

Vậy nên, khách hàng phải trang bị cho mình đầy đủ thông tin, nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, đánh giá cẩn trọng các yếu tố.

- Nếu chọn mua sơ cấp, yếu tố quan trọng nhất cần xem xét là uy tín và năng lực của chủ đầu tư.

- Nếu chọn mua thứ cấp, việc kiểm tra tình trạng thực tế và pháp lý của căn hộ một cách tỉ mỉ là bắt buộc.  

Đối tượng nào được thuê nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?

Căn cứ tại Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các đối tượng được nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:

(1) Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh.

(2) Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.

(3) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được mua, thuê nhà ở để sử dụng;

Được thuê nhà ở để kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

Được mua, thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình;

Thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.

(4) Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp pháp tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.

(5) Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023.