Nội dung chính

Đấu giá nhiều khu đất để làm TOD tại TP.HCM?

TP.HCM hiện đang thúc đẩy một trong những chiến lược phát triển đô thị quan trọng, đó là mô hình TOD (Transit-Oriented Development) dọc theo các tuyến metro và đường vành đai, với mục tiêu tối ưu hóa kết nối giao thông và thúc đẩy sự phát triển bền vững. Mới đây, UBND Quận Tân Phú và TP.Thủ Đức đã công bố kế hoạch đấu giá một số khu đất có diện tích lớn nhằm phát triển mô hình TOD, mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản.

(1) Khu đất 26 Ha tại quận Tân Phú: Dự án TOD hứa hẹn đem lại biến đổi lớn cho khu vực

Một trong những khu đất quan trọng trong kế hoạch phát triển TOD là khu đất có diện tích 26 ha tại Quận Tân Phú. Khu đất này nằm dọc theo tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), dự kiến sẽ được đưa ra đấu giá vào cuối năm 2025. Hiện trạng khu đất đa phần là đất trống và một phần cho thuê làm rạp chiếu phim, kho bãi, tuy nhiên, theo quy hoạch TOD đã được thành phố duyệt, khu đất này sẽ được phát triển thành khu đô thị nén, kết hợp với không gian ngầm nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất xung quanh nhà ga của tuyến metro số 2.

Mô hình TOD tại khu đất này sẽ không chỉ thay đổi diện mạo khu vực mà còn thúc đẩy giá trị bất động sản xung quanh, khi kết nối giao thông thuận tiện, giúp tiết kiệm thời gian di chuyển cho cư dân. Đặc biệt, với việc phát triển đô thị mật độ cao và khai thác đất hỗn hợp, khu đất này dự báo sẽ thu hút lượng lớn nhà đầu tư bất động sản, tạo nên một khu vực sôi động về kinh tế và xã hội.

(2) TP.Thủ Đức cũng đang đẩy mạnh phát triển TOD

TP.Thủ Đức, với vị trí chiến lược kết nối nhiều tuyến giao thông quan trọng, cũng đang thực hiện kế hoạch đấu thầu đất phát triển mô hình TOD dọc tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên và tuyến đường Vành đai 3. Ba khu đất đáng chú ý mà UBND TP.Thủ Đức công bố đấu giá là:

- Khu đất 160 ha quanh ga Phước Long (phường Trường Thọ và Phước Long A): Khu đất này nằm tại vị trí kết nối với tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên. Quy hoạch chức năng của khu vực này dự kiến sẽ bao gồm đất hỗn hợp và công trình công cộng. Diện tích lớn và vị trí đắc địa của khu đất này sẽ là yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy phát triển đô thị và tăng giá trị bất động sản trong khu vực.

- Khu đất Nông trường Dừa (phường Long Trường): Với diện tích 152 ha, khu đất này kết nối với tuyến đường Vành đai 3 và dự kiến sẽ được quy hoạch thành đất hỗn hợp, công trình công cộng. Đây là một khu vực phát triển tiềm năng, đặc biệt khi kết nối với các tuyến giao thông hiện đại như metro và Vành đai 3.

- Khu đất 29 ha tại phường Long Bình (nhà máy Nhatico): Khu đất này được quy hoạch là đất ở và đất hỗn hợp, phù hợp với mô hình TOD tại vùng phụ cận các nút giao thông.

(3) Mô hình TOD: Định hướng phát triển giao thông và đô thị

TP.HCM đưa ra ba mô hình triển khai TOD chính, nhằm tạo ra sự kết nối chặt chẽ giữa giao thông công cộng và các khu dân cư, từ đó thúc đẩy sự phát triển đồng bộ của đô thị. Các mô hình TOD được phân chia như sau:

- Mô hình TOD tại vùng lõi nhà ga (bán kính 400-500m): Đây là khu vực có mật độ đô thị cao, sử dụng đất hỗn hợp với các công trình thương mại, dịch vụ kết hợp với nhà ở. Giao thông chính trong khu vực này sẽ được thiết kế cho người đi bộ và kết nối trực tiếp với hệ thống metro, tàu điện. Mô hình này không chỉ tạo ra không gian sống hiện đại mà còn khuyến khích cư dân sử dụng phương tiện giao thông công cộng.

- Mô hình TOD tại vùng chuyển tiếp nhà ga (bán kính 800-1.000m): Khu vực này sẽ phát triển với mật độ cao nhưng thấp hơn so với vùng lõi, với đất sử dụng hỗn hợp, bao gồm nhà ở và các dịch vụ xã hội. Giao thông nội khu chủ yếu bằng xe đạp và xe điện, kết nối giao thông với nhà ga chủ yếu bằng xe buýt, xe cá nhân nhẹ. Mô hình này sẽ giúp giảm tải cho các khu vực trung tâm và mang lại sự phát triển bền vững.

- Mô hình TOD tại vùng phụ cận các nút giao thông đường Vành đai 3: Mô hình này sẽ phát triển theo hướng tạo ra các khu dân cư tập trung, khu chức năng đô thị và khu công nghiệp. Đất ở và dịch vụ xã hội sẽ được phát triển đồng bộ. Giao thông nội khu chủ yếu là xe đạp, xe điện, trong khi giao thông đối ngoại sẽ được kết nối với đường nhánh và hệ thống giao thông công cộng.

Đấu giá nhiều khu đất để làm dự ám TOD tại TP.HCM? Tác động tích cực của dự án TOD đến với giá đất tại TP.HCM? (Hình ảnh Internet)

Tác động tích cực của dự án TOD đến với giá đất tại TP.HCM?

Dự án TOD (Transit-Oriented Development) tại TP.HCM hứa hẹn sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực đối với giá đất, đặc biệt là các khu vực xung quanh các nhà ga của hệ thống metro và các tuyến đường vành đai. Dưới đây là những tác động chính:

(1) Tăng giá trị đất xung quanh các ga metro

Với việc phát triển các khu đô thị hiện đại, thuận tiện và tập trung vào giao thông công cộng, các khu đất nằm gần các ga metro và các trạm của hệ thống TOD sẽ trở thành những điểm nóng về bất động sản. Các khu vực này không chỉ có giá trị về mặt đất mà còn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, tạo ra sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá trị đất.

- Tiện ích kết nối giao thông: Người dân sẽ có cơ hội dễ dàng di chuyển bằng hệ thống metro, giảm thời gian đi lại và chi phí vận chuyển. Điều này làm tăng sự hấp dẫn của các khu vực xung quanh các ga metro, từ đó đẩy giá đất lên cao.

- Hình thành khu đô thị mới: Các khu vực này sẽ được quy hoạch để phát triển đô thị mật độ cao, với sự kết hợp của nhà ở, thương mại và dịch vụ, tạo nên môi trường sống hiện đại, đầy đủ tiện nghi.

(2) Kích thích sự phát triển của các khu vực lân cận

Ngoài các khu vực trực tiếp nằm gần nhà ga metro, các khu vực lân cận trong bán kính từ 400m đến 1km cũng sẽ được hưởng lợi. Những khu vực này có thể phát triển mạnh mẽ với các dự án nhà ở và dịch vụ, tăng cường giá trị đất và kích thích sự phát triển kinh tế.

- Mở rộng cơ hội đầu tư: Các nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội phát triển bất động sản tại những khu vực không trực tiếp nằm gần ga metro nhưng vẫn có lợi thế về kết nối giao thông, từ đó làm tăng giá trị bất động sản trong khu vực đó.

- Tăng tính thanh khoản của bất động sản: Khi có sự kết nối tốt với các tuyến giao thông công cộng, các bất động sản sẽ dễ dàng giao dịch hơn, làm tăng tính thanh khoản và cũng tạo ra động lực tăng giá.

(3) Thúc đẩy sự phát triển bền vững và đa dạng hóa sản phẩm bất động sản

Dự án TOD không chỉ tạo ra một mô hình đô thị hiện đại mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững, từ đó ảnh hưởng đến giá đất theo hướng tích cực.

- Phát triển theo hướng tích hợp: Việc kết hợp các chức năng đất đai như nhà ở, thương mại, dịch vụ và công trình công cộng giúp tạo ra những không gian sống và làm việc hài hòa. Điều này thu hút nhiều đối tượng cư dân, đặc biệt là những người có nhu cầu về môi trường sống tiện nghi, hiện đại.

- Tăng cường tiện ích công cộng: Các dự án TOD còn tạo ra một loạt tiện ích công cộng như công viên, khu thể thao, khu văn hóa... giúp nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân, từ đó làm gia tăng giá trị bất động sản trong khu vực.

(4) Tăng cường phát triển các khu chức năng như khu công nghiệp, logistics và dịch vụ

Mô hình TOD cũng sẽ góp phần phát triển các khu công nghiệp, logistics và dịch vụ xung quanh các tuyến giao thông lớn như metro và vành đai. Sự phát triển này sẽ tạo ra nhu cầu lớn về mặt bằng, từ đó làm tăng giá trị đất khu vực.

- Tăng trưởng khu vực công nghiệp và dịch vụ: Các khu vực gần các ga metro sẽ trở thành những trung tâm công nghiệp, logistics, dịch vụ và thương mại, giúp đẩy giá trị đất tăng lên. Điều này cũng sẽ thúc đẩy sự phát triển của các ngành nghề và tạo ra nguồn thu lớn cho các nhà đầu tư.

(5) Thu hút các nhà đầu tư và tăng trưởng thị trường bất động sản

Với các tiềm năng phát triển mạnh mẽ và sự hấp dẫn về cơ sở hạ tầng, các dự án TOD sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước. Điều này sẽ tạo ra sự cạnh tranh về giá đất, đặc biệt là trong các khu vực có vị trí chiến lược.

- Hấp dẫn với nhà đầu tư: Nhà đầu tư sẽ nhìn thấy cơ hội sinh lời lâu dài từ các khu vực TOD, nhờ vào sự phát triển bền vững và tiềm năng tăng trưởng của giá đất trong những năm tới.

Như vậy, dự án TOD tại TP.HCM sẽ có tác động mạnh mẽ và tích cực đến giá trị đất. Các khu vực xung quanh các nhà ga metro và tuyến đường vành đai sẽ chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc về giá đất, nhờ vào sự kết nối giao thông thuận tiện, phát triển đô thị hiện đại và sự xuất hiện của các tiện ích công cộng. Sự phát triển này không chỉ mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản tại TP.HCM phát triển bền vững.

Tổng quan thị trường mua bán đất tại TP.HCM

Thị trường mua bán đất tại TP.HCM trong những năm gần đây chứng kiến nhiều biến động, đặc biệt là trong bối cảnh hạ tầng giao thông và các dự án phát triển đô thị đang được đẩy mạnh. Với sự phát triển mạnh mẽ của các dự án bất động sản, đặc biệt là các khu vực giao thông trọng điểm và các dự án hạ tầng giao thông, thị trường đất tại TP.HCM vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ với cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

(1) Tình hình chung của thị trường đất TP.HCM

Thị trường đất tại TP.HCM được chia thành nhiều phân khúc khác nhau, bao gồm đất ở, đất công nghiệp, đất nông nghiệp và đất thương mại. Các khu vực phát triển mạnh nhất hiện nay bao gồm các quận trung tâm như Quận 1, Quận 2 (Thành phố Thủ Đức), Quận 7, Quận 12, cùng với những vùng ngoại ô đang phát triển nhanh chóng như Bình Chánh, Hóc Môn và Củ Chi.

(2) Phân khúc đất nền

- Đất nền khu vực trung tâm và nội thành: Các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 7 vẫn duy trì sự ổn định và là mục tiêu đầu tư của nhiều cá nhân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, do quỹ đất hạn chế, giá đất ở các khu vực này đã tăng mạnh trong những năm qua.

- Đất nền vùng ven và ngoại ô: Các quận ngoại thành và các huyện như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn đang trở thành những khu vực được các nhà đầu tư chú ý do giá đất còn thấp và nhiều dự án hạ tầng lớn sắp triển khai, như các tuyến metro, vành đai, và các khu công nghiệp. Thị trường đất nền tại các khu vực này vẫn đang phát triển mạnh và có nhiều tiềm năng.

(3) Tác động của các dự án hạ tầng

Các dự án hạ tầng giao thông như tuyến metro số 1, metro số 2, và các dự án mở rộng đường Vành đai 3 đang tạo ra một sự thay đổi mạnh mẽ đối với thị trường đất TP.HCM. Những khu vực có tuyến giao thông trọng điểm đi qua hoặc những khu vực gần các ga metro đều có xu hướng tăng giá nhanh chóng, đặc biệt là những nơi có quy hoạch phát triển TOD (Transit-Oriented Development), nơi có thể kết hợp các chức năng đô thị như nhà ở, dịch vụ và thương mại.

(4) Tình trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng

- Giá đất: Giá đất tại TP.HCM đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm qua, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm và những nơi gần các dự án lớn. Tuy nhiên, thị trường đất gần đây có dấu hiệu chững lại do ảnh hưởng của chính sách kiểm soát tín dụng và các biện pháp siết chặt quản lý đất đai.

- Yếu tố tác động đến giá đất: Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất là tiến độ và triển khai các dự án hạ tầng giao thông. Ngoài ra, tình hình pháp lý đất đai và sự minh bạch trong các giao dịch cũng là yếu tố quyết định sự ổn định của thị trường.

(5) Cơ hội và thách thức

- Cơ hội: Các khu vực có hạ tầng mới, đặc biệt là các khu vực gần tuyến metro, các trục đường vành đai hay các khu công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm nóng thu hút đầu tư. Đặc biệt, những khu đất thuộc các dự án lớn, quy hoạch khu đô thị sẽ có tiềm năng tăng giá cao.

- Thách thức: Một trong những thách thức lớn đối với thị trường là việc thiếu hụt nguồn cung đất sạch, quỹ đất có pháp lý rõ ràng để phát triển các dự án mới. Các yếu tố pháp lý chưa hoàn thiện cũng khiến thị trường đất đai trở nên khó khăn hơn với nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

(6) Triển vọng thị trường trong tương lai

Thị trường mua bán đất tại TP.HCM trong những năm tới dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt là ở các khu vực hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ như metro và đường Vành đai 3. Bên cạnh đó, sự phát triển của các khu công nghiệp và các khu đô thị mới cũng sẽ tạo ra sự bứt phá trong việc phát triển đất ở và đất nền. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần chú trọng vào yếu tố pháp lý và các chính sách quản lý để tránh rủi ro không đáng có.

Như vậy, thị trường mua bán đất tại TP.HCM tiếp tục phát triển mạnh mẽ và tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là ở các khu vực phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, người tham gia thị trường cần lưu ý các yếu tố pháp lý và theo dõi sát các chính sách điều chỉnh của chính quyền thành phố để có thể đưa ra các quyết định đầu tư hợp lý.