Thủ Đức triển khai mô hình TOD cho 3 khu đất nào? Mô hình TOD tại TPHCM theo Nghị quyết 98 được thực hiện như thế nào?

Nội dung chính

Thủ Đức triển khai mô hình TOD cho 3 khu đất?

TOD là gì?

Transit Oriented Development (TOD) là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, trong đó các khu dân cư và chức năng đô thị được quy hoạch tập trung quanh các đầu mối giao thông như ga metro, bến xe buýt hoặc trạm trung chuyển.

Theo khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 98/2023/QH15, mô hình này lấy giao thông công cộng làm cơ sở để phát triển đô thị, nhằm tối ưu hóa sử dụng đất, tăng cường hiệu quả khai thác hạ tầng, hạn chế tình trạng ùn tắc giao thông và giảm thiểu ô nhiễm môi trường.

TOD khuyến khích người dân sử dụng phương tiện công cộng thay vì phương tiện cá nhân, qua đó thúc đẩy đô thị phát triển bền vững, đồng thời tạo động lực kinh tế và cải thiện chất lượng sống trong các khu vực đô thị lớn. Đây là hướng đi được nhiều quốc gia áp dụng trong quy hoạch hiện đại.

Mô hình TOD tại Thủ Đức được xây dựng nhằm tối ưu hóa quỹ đất và tạo ra các khu đô thị kết nối chặt chẽ với giao thông công cộng.

Ba khu đất được chọn bao gồm: khu vực quanh ga Phước Long 160 ha, khu đất Nông trường Dừa 152 ha và khu đất 29 ha tại phường Long Bình.

(1) Khu đất quanh Ga Phước Long diện tích 160 ha, khu vực này nằm tại phường Trường Thọ và Phước Long A, kết nối trực tiếp với tuyến Metro số 1, Vành đai 2 và Vành đai 3. Đây sẽ là trung tâm tài chính, thương mại và văn phòng của TP Thủ Đức trong tương lai.

(2) Khu đất Nông trường Dừa nằm tại phường Long Trường với diện tích 152 ha, khu vực này định hướng phát triển thành khu đô thị xanh kết hợp du lịch sinh thái, tận dụng vị trí gần Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.

(3) Khu đất 29 ha tại phường Long Bình thuộc đường Nguyễn Xiển, khu đất này có lợi thế kết nối trực tiếp với Vành đai 3, dự kiến phát triển thành khu dân cư và thương mại – dịch vụ theo mô hình TOD.

Ba khu vực này không chỉ mang lại diện mạo mới cho TP Thủ Đức mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, đặc biệt đến thị trường mua bán đất tại các phường lân cận như phường Long Bình.

Thủ Đức triển khai mô hình TOD cho 3 khu đất? Mô hình TOD tại TPHCM theo Nghị quyết 98 được thực hiện như thế nào? (Hình từ internet)

Mô hình TOD tại TPHCM theo Nghị quyết 98 được thực hiện như thế nào?

Mô hình TOD tại TP.HCM được triển khai dựa trên Nghị quyết 98/2023/QH15, cho phép TP.HCM thí điểm các cơ chế đặc thù để phát triển đô thị. Theo đó, TP Thủ Đức sử dụng ngân sách đầu tư công để giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho đấu giá, và thu hút nhà đầu tư.

Tiến độ triển khai tại TP Thủ Đức

- Quý I/2025: Xác định ranh giới và quy hoạch chi tiết cho 3 khu đất.

- Quý II – Quý III/2025: Điều chỉnh quy hoạch và tổ chức đấu giá.

- Quý IV/2025: Lựa chọn nhà đầu tư và bắt đầu triển khai dự án.

Với sự hoàn thiện của tuyến Metro số 1 vào cuối năm 2025 và Vành đai 3 trong tương lai gần, mô hình TOD sẽ nâng cao khả năng kết nối, thúc đẩy kinh tế và gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực như phường Long Bình.

Dự báo giá mua bán đất phường Long Bình sau khi thực hiện mô hình TOD?

(1) Hiện trạng giá đất tại phường Long Bình 

- Giá đất phường Long Bình dao động từ 45-70 triệu đồng/m².

- Giá đất Đường Nguyễn Xiển đạt 65-70 triệu đồng/m².

- Còn khu vực xa hơn gần nghĩa trang hoặc hẻm nhỏ khoảng 45-50 triệu đồng/m².

Ước tính đến tháng 4/2025 giả định tăng đều 10%/năm từ 2023

Khu đất 29 ha trên đường Nguyễn Xiển được quy hoạch theo mô hình TOD theo kế hoạch TP Thủ Đức 2025, dự kiến đấu giá vào quý IV/2025 và khởi công 2026.

Thực tế từ các khu vực gần Metro số 1 như Thảo Điền Quận 2 cũ

- Giá đất tăng 33% từ 120 triệu đồng/m² 2020 lên 160-180 triệu đồng/m² 2023 khi hạ tầng tiến gần hoàn thiện theo CBRE.

- Khu đất 29 ha và Vành đai 3, giá đất gần khu vực này hiện 70-85 triệu đồng/m² có thể tăng 25-35%, đạt 90-115 triệu đồng/m² vào 2027-2028 khi dự án hoàn thiện.

(2) Tác động từ hạ tầng giao thông Vành đai 3

- Vành đai 3 đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch khởi công 2023, dự kiến hoàn thành giai đoạn 1 vào 2026 theo Bộ GTVT.

- Khu đất 29 ha cách nút giao Vành đai 3 khoảng 1-2 km, giúp rút ngắn thời gian từ Long Bình đến quận 1 từ 40-50 phút hiện tại xuống 25-30 phút.

- Giá đất tăng từ 50 triệu đồng/m² 2021 lên 70-80 triệu đồng/m² 2023, tương đương 20-30% trong 2 năm .

- Giá đất gần đường Nguyễn Xiển có thể tăng từ 70-85 triệu đồng/m² 2025 lên 90-110 triệu đồng/m² vào 2027 khi Vành đai 3 hoạt động.

(3) Dự báo giai đoạn 2025-2030

- Năm 2025-2026 trước khi dự án hoàn thiện giá đất tăng từ 55-85 triệu đồng/m² lên 70-100 triệu đồng/m², dựa trên tốc độ tăng 10-15%/năm và kỳ vọng đấu giá khu 29ha. Các lô gần Nguyễn Xiển đạt 95-100 triệu đồng/m².

- Năm 2027-2028 sau khi TOD hoạt động giá đất trung bình 90-120 triệu đồng/m², với các lô gần khu 29ha cách dưới 500m đạt 130-140 triệu đồng/m², tương tự mức tăng gần metro.

- Sau 2030 dài hạn: Nếu Thủ Đức thành trung tâm kinh tế phía Đông, giá đất Long Bình có thể đạt 140-160 triệu đồng/m², ngang Quận 9 cũ hiện tại 120-150 triệu đồng/m², CBRE 2023.