Điều kiện pháp lý cho căn hộ AirBnB?

Nội dung chính

Điều kiện pháp lý cho căn hộ AirBnB?

AirBnB là gì?

Airbnb là một dịch vụ trực tuyến kết nối người cần thuê nhà, phòng nghỉ với những chủ nhà có phòng cho thuê. Tên gọi Airbnb là viết tắt của cụm từ "AirBed and Breakfast", thể hiện mô hình chia sẻ nơi ở.

Tất cả các quy trình từ việc tìm kiếm phòng, đặt chỗ, cho đến thanh toán đều được thực hiện thông qua ứng dụng Airbnb. Người dùng có thể thanh toán trực tiếp qua thẻ tín dụng. Airbnb đóng vai trò là đơn vị trung gian, thu phí dịch vụ từ cả người thuê và người cho thuê phòng.

Dưới đây là một số điều luật và quy định pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động kinh doanh căn hộ AirBnB tại Việt Nam, bao gồm các quy định về thuế, giấy phép kinh doanh, an toàn phòng cháy chữa cháy và các quy định khác:

(1) Giấy phép kinh doanh

Quy định các loại hình doanh nghiệp có thể thành lập và hoạt động tại Việt Nam. Nếu hoạt động cho thuê căn hộ Airbnb mang tính chất thương mại và có quy mô lớn, cần đăng ký kinh doanh theo loại hình doanh nghiệp. (Điều 3 Luật Doanh nghiệp 2020)

Đối với các cơ sở lưu trú du lịch, nếu bạn cho thuê phòng trên nền tảng Airbnb dưới dạng dịch vụ lưu trú, bạn cần có giấy phép kinh doanh dịch vụ lưu trú. Cụ thể, Điều 66 yêu cầu các cơ sở lưu trú phải đăng ký hoạt động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Sở Du lịch). (Điều 66 Luật Du lịch 2017)

(2) Thuế và nghĩa vụ tài chính

Quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với người có thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà. Người cho thuê phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có thu nhập từ hoạt động này. (Điều 12 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007)

Quy định chi tiết về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ cho thuê bất động sản. Theo đó, người cho thuê có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ phần trăm từ doanh thu cho thuê (5% đối với cá nhân không kinh doanh). (Điều 1 Nghị định 100/2016/NĐ-CP)

Quy định về thuế giá trị gia tăng (VAT). Nếu người cho thuê đạt mức doanh thu lớn, việc áp dụng thuế VAT (10%) sẽ được yêu cầu đối với dịch vụ cho thuê nhà. Tuy nhiên, nếu doanh thu thấp thì có thể không áp dụng VAT. (Điều 7 Nghị định 209/2013/NĐ-CP)

Quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cho thuê căn hộ, nếu hoạt động cho thuê được coi là một phần của kinh doanh. (Điều 8 Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp 2008).

(3) An toàn phòng cháy chữa cháy

Quy định về nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong việc đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy tại các cơ sở kinh doanh, bao gồm các cơ sở lưu trú. Người cho thuê cần đảm bảo trang bị đầy đủ các thiết bị phòng cháy chữa cháy theo yêu cầu. (Điều 8 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn cứu hộ năm 2024).

Lưu ý: Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn cứu hộ năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025

(4) Quy định về bất động sản và đất đai

Quy định về mục đích sử dụng đất. Để cho thuê nhà qua Airbnb, đất phải được sử dụng đúng mục đích (đất ở, đất xây dựng). Nếu đất không phải là đất ở hoặc không có quyền sử dụng hợp pháp, việc cho thuê sẽ vi phạm luật. (Điều 4 Luật Đất đai 2024)

Quy định về quyền sở hữu nhà ở và các quy định về cho thuê nhà. Người cho thuê phải có quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản và phải tuân thủ các quy định liên quan đến hợp đồng thuê nhà. (Khoản 2 Điều 4 Luật Nhà ở 2023)

(5) Các quy định khác

Quy định về nghĩa vụ bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bao gồm việc cung cấp thông tin rõ ràng về dịch vụ, giá cả và các quyền lợi khác cho khách thuê khi tham gia giao dịch trên nền tảng như Airbnb. (Điều 7 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023)

Quy định về các hoạt động kinh doanh thương mại, bao gồm các hoạt động cho thuê bất động sản dưới hình thức kinh doanh. Nếu bạn hoạt động kinh doanh Airbnb, bạn phải tuân thủ các quy định này để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch. (Điều 10 Luật Thương mại 2005)

(6) Các điều khoản trong các hợp đồng cho thuê

Quy định về hợp đồng thuê, trong đó các bên tham gia (người cho thuê và khách thuê) phải có thỏa thuận rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, điều kiện thanh toán và quyền sở hữu. (Điều 23 Bộ luật Dân sự 2015)

Kinh doanh Airbnb tại Việt Nam có sự phức tạp trong việc tuân thủ các quy định pháp lý liên quan đến thuế, an toàn phòng cháy chữa cháy, giấy phép kinh doanh, và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Người cho thuê phải hiểu rõ các điều luật liên quan để hoạt động kinh doanh hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý.

Lưu ý: Thông tin chỉ mang tính tham khảo!

Điều kiện pháp lý cho căn hộ AirBnB? (Hình từ internet)

Các loại hình và điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch

Các loại hình cơ sở lưu trú du lịch

Cụ thể tại Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP, các loại hình cơ sở lưu trú du lịch bao gồm:

- Khách sạn: Cơ sở lưu trú du lịch bảo đảm chất lượng về cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch; bao gồm: Khách sạn nghỉ dưỡng, khách sạn bên đường, khách sạn nổi và khách sạn thành phố.

+ Khách sạn nghỉ dưỡng: Cơ sở lưu trú du lịch được xây dựng thành khối hoặc thành quần thể các biệt thự, nhà thấp tầng, căn hộ, ở khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp;

+ Khách sạn bên đường: Cơ sở lưu trú du lịch gần đường giao thông, có bãi đỗ xe nhằm phục vụ nhu cầu lưu trú của khách sử dụng phương tiện giao thông đường bộ (xe máy, ô tô) đi du lịch hoặc nghỉ ngơi giữa những chặng đường dài;

+ Khách sạn nổi: Cơ sở lưu trú du lịch neo đậu trên mặt nước và có thể di chuyển khi cần thiết;

+ Khách sạn thành phố: Cơ sở lưu trú du lịch được xây dựng tại các đô thị phục vụ khách du lịch.

- Biệt thự du lịch: Biệt thự có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê và có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

- Căn hộ du lịch: Căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

- Tàu thủy lưu trú du lịch:

- Nhà nghỉ du lịch

- Nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê

- Bãi cắm trại du lịch

Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch 2017, điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch cụ thể như sau:

- Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật;

- Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;

- Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

TP HCM cấm cho thuê du lịch trong chung cư

Căn cứ Điểm c Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 có quy định về một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:

Các hành vi bị nghiêm cấm

...

c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

...

Theo đó, trường hợp sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê ngắn ngày hay cho thuê theo giờ là một trong những hành vi bị nghiêm cấm luật.

Tuy nhiên, cần làm rõ rằng quy định này không phải là mới, bởi trước đó, tại Điều 6 Luật Nhà ở 2014 và Điều 35 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng đã quy định rõ ràng việc cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đã có Công văn 288/BDN ngày 24/7/2020 để trả lời kiến nghị của cử tri TP.HCM về vấn đề này. Trong công văn, Bộ Xây dựng khẳng định rằng việc sử dụng chung cư cho mục đích không phải để ở, như kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ hay theo ngày, là hành vi vi phạm và bị pháp luật cấm.

Thực tế, dù nhiều dự án chung cư tại TP HCM đã có quy định cấm chủ căn hộ cho thuê để kinh doanh, đặc biệt là hình thức cho thuê qua nền tảng như Airbnb, nhưng việc kiểm soát hoạt động này vẫn gặp nhiều khó khăn.

Điều này đã tạo ra những xung đột, bất ổn giữa cư dân và những người kinh doanh cho thuê, gây ra tâm lý bức xúc trong cộng đồng. Hệ quả là tình trạng mất an ninh trật tự và vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy trở nên phức tạp hơn.