Đất ở không hình thành đơn vị ở là gì? Xóa bỏ đất ở không hình thành đơn vị ở tại Khánh Hòa như thế nào?

Nội dung chính

Đất ở không hình thành đơn vị ở là gì?

Hiện nay, trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam (Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành) chưa quy định cụ thể nào định nghĩa rõ ràng về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tuy nhiên, khái niệm này có thể được hiểu thông qua quy định tại Điều 9 LuLuật Đất đai 2024 quy định về “đất ở” và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXDquy định về “đơn vị ở”.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 có quy định về đất phi nông nghiệp như sau:

3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh)

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;

[…]

Theo quy định trên, đất ở là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở tại nông thôn và đô thị.

Ngoài ra, về thời hạn sử dụng đất quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2024 thì đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.

Theo đó đơn vị ở được quy định tại tiểu mục 1.4.8 Mục 1.4 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về Quy hoạch xây dựng thì có định nghĩa đất dân dụng và đơn vị ở như sau:

1.4.8 Đơn vị ở

Khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở.

Theo quy định trên, đơn vị ở là khu chức năng chỉ riêng phần đất phục vụ cho nhu cầu ở và các công trình công cộng,đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi cây xanh trong đơn vị ở đó, nó nằm trong phần đất dân dụng.

Như vậy, khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở được hiểu là tại các khu đất ở chỉ được hình thành các công trình hạ tầng hành chính của một cộng đồng dân cư mà không hình thành các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho cộng đồng dân cư như giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao...

Đất ở không hình thành đơn vị ở là gì? Xóa bỏ đất ở không hình thành đơn vị ở tại Khánh Hòa như thế nào? (Hình ảnh Internet)

Xóa bỏ đất ở không hình thành đơn vị ở tại Khánh Hòa như thế nào?

Tỉnh Khánh Hòa đang triển khai quyết liệt việc xóa bỏ hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” trên địa bàn sau khi Thanh tra Chính phủ kết luận loại đất này không được pháp luật hiện hành quy định.

Ngày 23/2/2023, UBND tỉnh đã ban hành Công văn số 9074 yêu cầu các sở, ngành và các tổ chức liên quan khẩn trương rà soát, điều chỉnh, loại bỏ cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” khỏi hồ sơ pháp lý của các dự án về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng.

Trước đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất tạm dừng giải quyết mọi thủ tục pháp lý liên quan đến loại đất này, đồng thời yêu cầu các tổ chức sử dụng đất khẩn trương điều chỉnh lại mục đích sử dụng đất theo đúng quy định Luật Đất đai.

Cụ thể, tại dự án Khu du lịch và giải trí Sông Lô (nay là Khu du lịch và giải trí Nha Trang), UBND tỉnh yêu cầu dừng việc đấu giá đất ở không hình thành đơn vị ở để tránh phát sinh giao dịch sai pháp luật.

Dự án này trước đây được giao gần 44,14 ha đất dưới hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” và đã cấp hơn 1.800 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau kết luận kiểm tra của Thanh tra Chính phủ và ý kiến phản biện của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chính quyền xác định hình thức đất này không phù hợp với quy định về đất ở tại Luật Đất đai và cũng không đúng với định hướng phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Nghị quyết 08-NQ/TW.

Hiện nay, tỉnh Khánh Hòa yêu cầu các dự án điều chỉnh loại đất từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang “đất thương mại dịch vụ”, phù hợp với tính chất nghỉ dưỡng – du lịch. Sở Tài nguyên và Môi trường đã yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án liên quan và đang hoàn tất hồ sơ trình UBND tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh chính thức. T

Toàn tỉnh hiện có 17 dự án liên quan đến loại đất này, tập trung chủ yếu tại TP. Nha Trang và Bắc bán đảo Cam Ranh. Với những chỉ đạo quyết liệt, Khánh Hòa đang từng bước chấn chỉnh lại quản lý đất đai, đảm bảo tuân thủ pháp luật, minh bạch thị trường bất động sản và quyền lợi hợp pháp của người dân.

Đến đầu quý III/2024, tỉnh Khánh Hòa đã xóa bỏ loại hình này tại hơn 15 dự án chưa triển khai hoặc đang xúc tiến, bao gồm dự án bãi dài, khu du lịch Cam Ranh và Nha Trang 

Theo thống kê, 63 dự án từng xác định loại hình này, trong đó 21 dự án đã hoàn tất điều chỉnh quy hoạch, 9 dự án không còn nội dung liên quan, còn lại 25 dự án vẫn trong tiến trình xử lý 

Năm 2024, tỉnh tiếp tục điều chỉnh và loại bỏ hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án như Champa Island (Khu du lịch Hải Đảo) và Phát Đạt Resort (Cam Ranh) 

Cụ thể, Khu du lịch Hải Đảo (Champa Island Nha Trang), phường Vĩnh Phước, TP. Nha Trang – toàn bộ đất được điều chỉnh sang “đất thương mại dịch vụ, du lịch” theo quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ tháng 11/2024.

Khu du lịch cao cấp Phát Đạt Resort, Bắc bán đảo Cam Ranh – loại bỏ nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” theo Quyết định số 130/QĐ-UBND (ngày 19/1/2025).

Giới thiệu tổng quan về Champa Island Nha Trang

Dưới đây là bảng tổng quan về  Champa Island Nha Trang