Danh mục hồ sơ pháp lý dự án xây dựng gồm những gì? Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư Bình Dương được hưởng cơ chế ưu đãi gì?

Nội dung chính

Danh mục hồ sơ pháp lý dự án xây dựng gồm những gì?

Hồ sơ pháp lý dự án là gì?

Hồ sơ pháp lý của một dự án xây dựng là toàn bộ các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp và đủ điều kiện triển khai dự án, từ giai đoạn chuẩn bị, thi công cho tới khi hoàn thiện.

Trong đó, một trong những tài liệu quan trọng và bắt buộc là quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, bên cạnh các loại giấy phép khác như giấy phép xây dựng, chứng nhận quyền sử dụng đất,...

Dưới đây là danh mục các thành phần cơ bản thường có trong hồ sơ pháp lý của một dự án xây dựng:

[1] Giấy phép kinh doanh

Đây là giấy tờ xác nhận năng lực pháp lý của đơn vị đầu tư hoặc chủ đầu tư. Là cơ sở để xác định tư cách pháp nhân hợp lệ của tổ chức tham gia thực hiện dự án.

[2] Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Tài liệu này xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại khu vực triển khai dự án. Sổ hồng giúp kiểm chứng tính hợp pháp trong các giao dịch và bảo vệ quyền lợi của người mua, hạn chế rủi ro pháp lý.

[3] Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500

Đây là một trong những bản quy hoạch quan trọng, thể hiện rõ quy mô, dân số, hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc không gian của dự án. Tài liệu này là điều kiện bắt buộc để cấp giấy phép xây dựng và triển khai thi công. (khoản 13 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024)

[4] Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Căn cứ quy định tại Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì giấy phép xây dựng gồm các loại sau đây:

- Giấy phép xây dựng mới;

- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

- Giấy phép di dời công trình;

- Giấy phép xây dựng có thời hạn.

[5] Biên bản nghiệm thu phần móng

Sau khi hoàn thành phần móng, chủ đầu tư phải lập biên bản nghiệm thu có sự tham gia của các bên liên quan. Đây là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ khi thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

(Mẫu biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình: Tải về)

[6] Bảo lãnh ngân hàng

Đây là cam kết của ngân hàng về việc bảo đảm quyền lợi tài chính cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, ví dụ như không bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc dự án không được triển khai.

Một số giấy tờ pháp lý bổ sung khác

Ngoài các tài liệu nêu trên, tùy vào đặc điểm và quy mô từng dự án, chủ đầu tư có thể cần bổ sung các giấy phép và hồ sơ sau:

- Giấy xác nhận hoàn thành đánh giá tác động môi trường (ĐTM)

- Thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy

- Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000

- Hồ sơ chuyển nhượng dự án (nếu có)

Lưu ý: Thông tin được cung cấp nhằm mục đích tham khảo, có thể thay đổi tùy theo quy định pháp luật hiện hành.

Danh mục hồ sơ pháp lý dự án xây dựng gồm những gì? Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư Bình Dương được hưởng cơ chế ưu đãi gì? (Hình từ Internet)

Chính sách khuyến khích trong hoạt động đầu tư xây dựng

Chính sách khuyến khích trong hoạt động đầu tư xây dựng theo Điều 10 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:

- Khuyến khích hoạt động đầu tư xây dựng nhằm bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử - văn hóa, di sản văn hóa, tín ngưỡng, tôn giáo; xây dựng nhà ở xã hội; hoạt động đầu tư xây dựng theo quy hoạch ở miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và vùng chịu ảnh hưởng tiêu cực của biến đổi khí hậu.

- Các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng thuộc các thành phần kinh tế được đối xử bình đẳng trước pháp luật, được khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động đầu tư xây dựng; ưu tiên nhà thầu có công trình được Nhà nước trao tặng giải thưởng chất lượng công trình xây dựng khi tham gia đấu thầu trong hoạt động xây dựng.

- Từng bước chuyển giao một số dịch vụ công do cơ quan quản lý nhà nước đang thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng cho tổ chức xã hội - nghề nghiệp có đủ khả năng, điều kiện đảm nhận.

- Nhà nước có chính sách khuyến khích nghiên cứu, áp dụng khoa học và công nghệ tiên tiến, ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đầu tư xây dựng; hoạt động đầu tư, chứng nhận công trình xây dựng sử dụng tiết kiệm, hiệu quả năng lượng, tài nguyên, bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường; phát triển đô thị sinh thái, đô thị thông minh, thích ứng với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững.

Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư Bình Dương được hưởng cơ chế ưu đãi gì?

[1] Cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào quá trình này, Nhà nước đã đưa ra nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi hấp dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cụ thể, tại Điều 40 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư như sau:

- Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc phạm vi dự án, nếu diện tích này phải nộp tiền theo quy định của Luật Nhà ở. Phạm vi dự án phải được xác định trong quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

- Nếu trong phạm vi dự án có diện tích đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê mà cơ quan Nhà nước đang quản lý, chủ đầu tư cũng được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần diện tích này, trừ khi diện tích đó đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.

- Trường hợp chủ đầu tư muốn điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch đã được phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý, họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm, bao gồm việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

- Nếu theo quy hoạch, khu vực có nhà chung cư bị phá dỡ vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, nhưng toàn bộ các chủ sở hữu đồng ý không tái định cư tại chỗ và thống nhất với chủ đầu tư về bồi thường hoặc tái định cư tại địa điểm khác, chủ đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

- Trường hợp Nhà nước đã thanh lý, hóa giá nhà ở nhưng chưa thu tiền sử dụng đất và nhà ở này thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất có nhà ở đã thanh lý.

Qua việc đưa ra các chính sách ưu đãi, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư có thể tập trung nguồn lực vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần phát triển đô thị bền vững.

[2] Cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại

Theo đó, bên cạnh việc hỗ trợ chủ đầu tư về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Nhà nước còn tạo ra các cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 41 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được quy định như sau:

- Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có quyền bán các căn hộ thuộc diện quy định mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Chủ đầu tư cũng không cần thực hiện chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại theo quy định pháp luật về nhà ở.

- Các căn hộ sau khi xây dựng lại có thể được bán theo giá thương mại bao gồm:

+ Căn hộ xây dựng thêm để kinh doanh theo quy hoạch, ngoài các căn hộ dành cho tái định cư.

+ Căn hộ thuộc diện tái định cư nhưng chủ sở hữu chọn nhận bồi thường bằng tiền thay vì tái định cư.

+ Căn hộ phải bố trí tái định cư nhưng chủ sở hữu không mua phần diện tích chênh lệch hoặc đã được tái định cư sang địa điểm khác.

- Chủ đầu tư có quyền kinh doanh các phần diện tích dành cho dịch vụ, thương mại trong dự án mà được miễn tiền bồi thường về đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng hoặc góp vốn phần diện tích này kèm theo quyền sử dụng đất, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định.

- Đối với phần diện tích kinh doanh nằm ngoài phạm vi dự án được miễn tiền bồi thường và tiền sử dụng đất, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật.