Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất chính xác

Nội dung chính

• Hệ số sử dụng đất là gì?
• Cách tính hệ số sử dụng đất chính xác 
• Hệ số sử dụng đất cho biết điều gì?
• Hệ số sử dụng đất ở nước ta hiện tại là bao nhiêu?
• Các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho chỉ tiêu gì?

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theo Mục 1.4.21 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định: 

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Cách tính hệ số sử dụng đất chính xác 

Dựa theo định nghĩa trên, dưới đây là cách tính hệ số sử dụng đất chính xác:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng của toàn bộ công trình / Tổng diện tích lô đất

Trong đó: Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích của tất cả các tầng trong công trình, bao gồm cả tầng hầm nếu có.

Tuy nhiên, một số diện tích không được tính vào tổng diện tích sàn, bao gồm:

- Các khu vực kỹ thuật 

- Các khu vực phục vụ an toàn công trình như phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn

- Khu vực đỗ xe phục vụ cho chính công trình đó.

Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất chính xác (Hình từ Internet)

Hệ số sử dụng đất cho biết điều gì?

Hệ số sử dụng đất là một chỉ tiêu quy hoạch quan trọng, giúp xác định mức độ khai thác sử dụng đất đai tại một dự án hoặc khu vực cụ thể. Chỉ số này mang nhiều ý nghĩa thực tiễn trong quy hoạch và phát triển đô thị:

- Căn cứ để giới hạn chiều cao công trình: Hệ số sử dụng đất thường được dùng để tính toán số tầng tối đa của một công trình dựa trên diện tích lô đất và mật độ xây dựng cho phép. Đây là yếu tố quyết định trực tiếp đến quy mô hình khối của dự án.

- Phản ánh quy mô và tổng chi phí đầu tư xây dựng: Hệ số sử dụng càng cao thì tổng diện tích sàn xây dựng càng lớn, kéo theo chi phí đầu tư xây dựng cũng tăng lên tương ứng.

- Liên quan đến hiệu quả sử dụng đất và lợi nhuận đầu tư: Khi hệ số sử dụng cao, chủ đầu tư có thể bố trí được nhiều không gian chức năng hơn (như căn hộ, văn phòng, thương mại…), từ đó nâng cao tiềm năng sinh lời. Tuy nhiên, nếu hệ số quá cao sẽ dẫn đến áp lực hạ tầng, giao thông, và có thể làm giảm sức hấp dẫn của dự án trong dài hạn.

- Tỷ lệ thuận với mật độ dân cư: Hệ số sử dụng càng cao đồng nghĩa với việc diện tích sàn nhiều hơn, số người sinh sống và làm việc tại khu vực đó cũng sẽ tăng. Điều này ảnh hưởng đến quy hoạch hạ tầng xã hội và kỹ thuật.

- Tác động trực tiếp đến quyền lợi cư dân: Với các dự án nhà ở, nếu hệ số sử dụng đất thấp (tức ít người chia sẻ trên cùng quỹ đất), mỗi căn hộ thường có diện tích sử dụng rộng rãi hơn và chất lượng sống được đảm bảo hơn. Ngược lại, nếu hệ số sử dụng cao, mật độ cư dân sẽ tăng, dẫn đến không gian sinh hoạt cá nhân bị thu hẹp.

Hệ số sử dụng đất ở nước ta hiện tại là bao nhiêu?

Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất không cố định mà được xác định dựa trên loại hình công trình, mục đích sử dụng, và vị trí cụ thể của khu đất. Mỗi đô thị, mỗi khu vực đều có quy định riêng về giới hạn hệ số sử dụng đất nhằm phù hợp với quy hoạch phát triển và khả năng đáp ứng của hạ tầng đô thị.

Hệ số sử dụng đất là một công cụ quan trọng giúp ước lượng tổng diện tích sàn có thể xây dựng trên một lô đất nhất định, từ đó có thể tính toán sơ bộ quy mô công trình, chi phí đầu tư và hiệu quả khai thác sử dụng.

Thông thường, hệ số sử dụng đất càng cao đồng nghĩa với việc diện tích sàn được phép xây dựng càng lớn mà không cần tăng thêm diện tích đất. Điều này mang lại hiệu quả kinh tế cho chủ đầu tư vì tận dụng được không gian xây dựng theo chiều cao, đồng thời vẫn đảm bảo quy mô tổng thể của dự án.

Các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho chỉ tiêu gì?

Căn cứ theo tiểu mục 2.7.7 mục 2.7 Điều 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về quy định kỹ thuật quy định như sau:

2. QUY ĐỊNH KỸ THUẬT

...

2.7 Yêu cầu về không gian và sử dụng đất các khu vực hiện hữu trong đô thị

...

2.7.7 Quy định về mật độ xây dựng thuần

- Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định tại điểm 2.6.3. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình tại điểm 2.7.5 và điểm 2.7.6;

- Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%;

- Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.12 dưới đây.

...

Theo đó, các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ và tầng cao xây dựng.