Nội dung chính

Có nên mua lại căn hộ chung cư cũ không?

(1) Đánh giá về chi phí và giá trị

Mua lại căn hộ chung cư cũ thường mang lại lợi thế về chi phí, khi giá bán thấp hơn đáng kể so với các căn hộ mới cùng khu vực. Điều này phù hợp với người mua lần đầu, người có ngân sách hạn chế, hoặc những ai muốn tìm chỗ ở gần trung tâm mà vẫn kiểm soát được chi phí. Tuy vậy, mức giá thấp cần được đặt trong mối tương quan với chất lượng công trình, tuổi thọ và chi phí bảo trì trong tương lai.

(2) Vị trí và kết nối hạ tầng

Một ưu điểm khi mua lại căn hộ chung cư cũ là vị trí thường nằm trong khu vực nội đô hoặc có hạ tầng giao thông phát triển, thuận tiện cho việc đi lại, học tập, làm việc và sử dụng các dịch vụ công cộng. Đặc biệt với các gia đình có trẻ nhỏ hoặc người cao tuổi, yếu tố vị trí vẫn là ưu tiên hàng đầu so với các khu mới ở vùng ven.

(3) Tình trạng pháp lý và sở hữu

Một số căn hộ cũ đã có pháp lý rõ ràng, có sổ hồng riêng, giúp quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng và an toàn. Tuy nhiên, khi mua lại căn hộ chung cư cũ, người mua cần kiểm tra kỹ thời hạn sử dụng đất, phần diện tích sở hữu chung, và khả năng cải tạo trong tương lai. Cũng cần xác minh xem tòa nhà có thuộc diện quy hoạch, di dời hay cải tạo trong kế hoạch của thành phố hay không.

(4) Chất lượng công trình và tiện ích

Chung cư đã sử dụng nhiều năm thường có dấu hiệu xuống cấp như hệ thống điện, nước, thang máy, hoặc chống thấm. Các tiện ích nội khu nếu có thể đã lỗi thời, không còn đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt hiện đại. Người mua cần khảo sát thực tế, đánh giá chi phí sửa chữa hoặc cải tạo nếu muốn sử dụng lâu dài mà không phát sinh phiền toái.

(5) Văn hóa cư dân và môi trường sống

Một lợi thế khác khi mua lại căn hộ chung cư cũ là cộng đồng cư dân ổn định, ít xáo trộn. Nếu cư dân có ý thức tốt, môi trường sống văn minh, đây có thể là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp khu chung cư có vấn đề về an ninh, vệ sinh công cộng hoặc quản lý lỏng lẻo đặc biệt ở các công trình xây dựng từ trước năm 2000 người mua cần cân nhắc kỹ trước khi lựa chọn.

Có nên mua lại căn hộ chung cư cũ không? Những lưu ý khi mua lại căn hộ chung cư cũ (Hình từ Internet)

Những lưu ý khi mua lại căn hộ chung cư cũ

(1) Kiểm tra pháp lý căn hộ

Khi mua lại căn hộ chung cư cũ, người mua cần chắc chắn căn hộ có đầy đủ giấy tờ pháp lý như sổ hồng, hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao. Tránh giao dịch với căn hộ đang tranh chấp, nằm trong khu vực quy hoạch treo hoặc chưa có sổ riêng. Đồng thời, nên xác minh kỹ tình trạng thế chấp ngân hàng và yêu cầu bên bán hoàn tất giải chấp trước khi ký hợp đồng.

(2) Đánh giá chất lượng công trình

Chất lượng thi công quyết định đến giá trị sử dụng thực tế. Người mua nên kiểm tra kỹ tường, trần, điện nước, cửa, ban công... Những dấu hiệu như thấm dột, nứt nẻ, vật liệu cũ kỹ là chỉ báo rủi ro. Mua lại căn hộ chung cư cũ có thể kéo theo chi phí sửa chữa đáng kể, nên cần ước lượng trước để tránh vượt ngân sách.

(3) Xem xét phí dịch vụ và quản lý

Nhiều chung cư cũ có phí dịch vụ thấp, nhưng đồng thời chất lượng quản lý cũng kém. Người mua nên tìm hiểu về ban quản trị, đơn vị vận hành, phản ánh cư dân và tình hình tài chính của tòa nhà. Quản lý minh bạch, ổn định sẽ hỗ trợ tốt hơn cho đời sống về lâu dài.

(4) Tìm hiểu cộng đồng cư dân và môi trường xung quanh

Mua lại căn hộ chung cư cũ không chỉ là giao dịch tài sản, mà còn là lựa chọn môi trường sống. Hãy khảo sát khu vực vào các thời điểm khác nhau trong ngày để cảm nhận không khí thực tế. Nên trao đổi với cư dân hiện tại để hiểu rõ hơn về nếp sinh hoạt, mức độ an ninh và sự gắn kết cộng đồng.

(5) Cân nhắc chi phí cải tạo và bảo trì

Phần lớn căn hộ cũ cần cải tạo để đáp ứng nhu cầu ở hiện đại. Chi phí không chỉ bao gồm vật liệu, mà còn có nhân công và thiết kế. Trước khi mua, người mua cần lập kế hoạch ngân sách rõ ràng cho việc cải tạo để đảm bảo không phát sinh quá nhiều chi phí sau này.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có những nội dung gì?

Căn cứ tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.