Xây nhà trên đất nông nghiệp được cấp sổ đỏ không?

Nội dung chính

Xây nhà trên đất nông nghiệp được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định vềTrừ trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

...

Theo đó, các loại đất đã được phân loại theo mục đích sử dụng của nó và nghĩa vụ của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích. Mà mục đích sử dụng của đất nông nghiệp không dùng để xây nhà ở. Việc xây nhà là mục đích sử dụng của đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, người sử dụng đất không được xây nhà ở trên đất nông nghiệp. Trừ trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Nếu xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép thì không được cấp sổ đỏ, bên cạnh đó người thực hiện hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép còn bị phạt tiền cụ thể là:

Căn cứ khoản 2 và khoản 4 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định:

Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

...

2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.
3. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Theo quy định thì xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ bị phạt hành chính và mức phạt cao nhất có thể lên đến 150.000.000 đồng, bên cạnh đó người vi phạm còn bị buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, có nghĩa là phải phá dỡ nhà và trả lại tình trạng ban đầu của đất nông nghiệp.

Như vậy, người dân xây nhà trên trái phép trên đất nông nghiệp sẽ không được cấp sổ đỏ mà còn có thể đối mặt với mức phạt cao nhất có thể lên đến 150.000.000 đồng và bị buộc phải phá dỡ nhà và trả lại tình trạng ban đầu của đất nông nghiệp. Trừ trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Xây nhà trên đất nông nghiệp được cấp sổ đỏ không? (Hình từ internet)

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp được quy định như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 việc chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

...

Như vậy, trường hợp người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Ngoài ra khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Xây nhà trên đất nông nghiệp trước khi chuyển đổi thành đất ở có được không?

Theo khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng mục đích sử dụng đất.

2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

Vì người sử dụng đất phải thực hiện nguyên tắc sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, theo Điều 8, Điều 9 và Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã quy định rõ khi sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất thì bị phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Theo căn cứ nêu trên, thì người sử dụng đất không được xây nhà trên đất nông nghiệp trước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể sẽ phải tháo dỡ nhà ở, công trình, hoàn trả hiện trạng đất ban đầu trước.