Xây dựng nhà ở để bán trên đất dính quy hoạch có hợp pháp?
Nội dung chính
Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Theo khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.
Xây dựng nhà ở để bán trên đất dính quy hoạch có hợp pháp?
Căn cứ khoản 4, 6 và 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 thì có thể chia ra 03 trường hợp:
Trường hợp 01: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện
Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Trường hợp 02: Đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024
- Người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm;
- Người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
Trường hợp 03: Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất nhưng sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng
Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải:
+ Xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc;
+ Hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Trường hợp cơ quan không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.
=> Như vậy, nếu thuộc trường hợp 01 và trường hợp 03 thì người sử dụng đất hợp pháp vẫn được phép xây mới nhà ở để bán trên đất dính quy hoạch như bình thường. Nếu thuộc trường hợp 02 thì người sử dụng đất không được xây mới nhà ở mà chỉ được xây dựng theo giấy phép có thời hạn hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện có.
Xây dựng nhà ở để bán trên đất dính quy hoạch có hợp pháp? (Hình ảnh từ Internet)
Đất dính quy hoạch có được cấp giấy phép xây dựng?
Cụ thể, tại khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất, đồng thời đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Tuy nhiên, nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với nhà ở riêng lẻ theo quy định tại khoản 3 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.
Như vậy, đối với đất dính quy hoạch sẽ không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để tiến hành sửa chữa, cải tạo, trừ trường hợp nêu trên.