Trong trường hợp quy gom nhà chung cư, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại được hưởng các ưu đãi gì?
Nội dung chính
Quy gom nhà chung cư là gì?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 98/2024/NĐ-CP về khái niệm quy gom nhà chung cư như sau:
Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
3. Quy gom nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại là việc di dời các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư của từ 02 nhà chung cư độc lập quy định tại khoản 1 Điều này trở lên trên cùng một địa bàn cấp xã hoặc cùng một địa bàn cấp huyện hoặc trên địa bàn cấp huyện lân cận để xây dựng nhà chung cư mới tại 01 hoặc 02 địa điểm có nhà chung cư được quy gom nhằm bố trí tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện bị di dời.
...
Theo đó, việc quy gom nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại là di dời các chủ sở hữu, người sử dụng từ hai nhà chung cư trở lên trên cùng một địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc huyện lân cận, để xây dựng nhà chung cư mới tại một hoặc hai địa điểm nhằm tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng bị di dời.
Ngoài ra, căn cứ theo quy định về khoản 3 Điều 6 Nghị định 98/2024/NĐ-CP như sau:
Quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
…
3. Căn cứ vị trí thực tế của các nhà chung cư độc lập thuộc diện bị phá dỡ nhưng không thể đầu tư xây dựng lại nhà chung cư hoặc có thể xây dựng lại nhà chung cư nhưng không đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, khi tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giải pháp quy gom nhà chung cư nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường của dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Trường hợp trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không đáp ứng yêu cầu về chỉ tiêu dân số theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được duyệt thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch được điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án để điều chỉnh công năng sử dụng công trình hoặc chức năng sử dụng đất trong dự án nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.
...
Như vậy, quy gom nhà chung cư là quá trình di dời các cư dân từ ít nhất hai nhà chung cư độc lập trên cùng một địa bàn cấp xã, huyện hoặc khu vực lân cận đến một hoặc hai địa điểm mới, với mục tiêu xây dựng nhà chung cư mới để tái định cư cho các cư dân bị di dời.
Quá trình này không chỉ nhằm tối ưu hóa sử dụng đất đai mà còn đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội, giúp tạo ra các khu đô thị hiện đại, đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, khắc phục các vấn đề của khu chung cư cũ.
Trong trường hợp quy gom nhà chung cư, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại được hưởng các ưu đãi gì? (Hình từ Internet)
Có những trường hợp nào cần quy gom nhà chung cư?
Các trường hợp quy gom nhà chung cư được quy định tại Điều 37 Nghị định 98/2024/NĐ-CP bao gồm:
- Quy gom một số nhà chung cư độc lập trên cùng một phường vào một hoặc hai địa điểm quy gom trong cùng phường đó.
- Nếu không thể quy gom trong cùng phường, thì thực hiện quy gom một số nhà chung cư từ các phường lân cận trong cùng một huyện.
- Nếu không thể quy gom trong cùng huyện, thì thực hiện quy gom từ các huyện lân cận.
- Nếu không thể thực hiện quy gom theo các trường hợp trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tạm ứng kinh phí từ ngân sách địa phương để di dời, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho cư dân, đồng thời tổ chức bán đấu giá khu đất cần phá dỡ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Các công trình trên khu đất này sẽ được xây dựng theo quy hoạch đã duyệt. Nếu khu đất cần xây dựng công trình công cộng theo quy hoạch, sẽ thực hiện bồi thường, giải tỏa và thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom được hưởng các ưu đãi gì?
Theo quy định tại Điều 39 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom sẽ được hưởng một số ưu đãi sau đây:
- Nếu sau khi tái định cư, diện tích còn lại của khu đất xây dựng nhà chung cư đủ để kinh doanh và đảm bảo lợi nhuận từ 10% đến 15% tổng mức đầu tư của dự án (theo đề xuất của chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà ở), chủ đầu tư sẽ không được giao thêm diện tích đất còn lại của nhà chung cư bị quy gom. Việc chọn chủ đầu tư cho phần đất này sẽ dựa trên quy hoạch đã duyệt và mục tiêu của dự án, theo các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng.
- Nếu diện tích còn lại để kinh doanh không đạt được mức lợi nhuận như trên hoặc không còn diện tích để kinh doanh, chủ đầu tư sẽ được giao thêm một phần diện tích từ các nhà chung cư bị quy gom để thực hiện kinh doanh, với điều kiện phải đảm bảo lợi nhuận theo quy định. Nếu không giao diện tích đất này cho chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tổ chức lựa chọn chủ đầu tư khác, dựa trên quy hoạch và mục tiêu của dự án.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao đất hoặc cho thuê đất, miễn tiền bồi thường, miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, theo quy định của Nghị định.
- Nếu sau khi quyết toán dự án, lợi nhuận vượt mức quy định, chủ đầu tư phải nộp lại phần lợi nhuận vượt quá cho ngân sách nhà nước. Trong trường hợp lợi nhuận tăng do thay đổi chủ trương đầu tư, chủ đầu tư chỉ cần nộp thuế đối với phần lợi nhuận vượt quá.