Thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng công trình trong dự án kinh doanh bất động sản từ 1/7/2025

Nội dung chính

• Thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ đối với dự án kinh doanh bất động sản từ 1/7/2025
• Chuyển nhượng nhà ở có phải đóng thuế giá trị gia tăng không?
• Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản chi tiết mới nhất

Thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ đối với dự án kinh doanh bất động sản từ 1/7/2025

Căn cứ Mục X Chương C Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng công trình trong dự án kinh doanh bất động sản từ 1/7/2025 như sau:

(1) Trong thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ đăng ký, cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng công trình trong dự án kinh doanh bất động sản gồm có:

- Văn bản về việc nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp có nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng;

- Văn bản về việc đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng kê khai;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;

- Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án;

- Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án được điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm phát sinh nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

(2) Trường hợp người nhận chuyển nhượng công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ thì nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện công việc quy định tại Mục 1 Phần X Phụ lục ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại Mục 1 Phần X Phụ lục ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP hoặc các giấy tờ quy định tại các điểm c, d và đ Mục 1 Phần X Phụ lục ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

(3) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ theo quy định tại Mục 1 và Mục 2 Phần X Phụ lục ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

+ Trường hợp người nhận chuyển nhượng công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chủ đầu tư chưa nộp các giấy tờ quy định tại Mục 1 Phần X Phụ lục ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP này và hồ sơ do người nhận chuyển nhượng nộp chỉ gồm các giấy tờ quy định tại các điểm c, d và đ Mục 1 Phần X Phụ lục ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP này thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ quy định tại các điểm a, b, e và g Mục 1 Phần X Phụ lục ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;

- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

- Cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng; xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư, trong đó phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung với người khác thì được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng chung;

- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án để trao cho người được cấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án nộp hồ sơ thực hiện thủ tục.

Thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng công trình trong dự án kinh doanh bất động sản từ 1/7/2025 (Hình từ Internet)

Chuyển nhượng nhà ở có phải đóng thuế giá trị gia tăng không?

Căn cứ khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về cách tính thuế GTGT khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 5. Đối tượng không chịu thuế GTGT

[...]

7. Chuyển quyền sử dụng đất.

[...]

Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất không phải đóng thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên, khi thực hiện chuyển nhượng nhà ở thì cần phải đóng thuế giá trị gia tăng đối với tài sản trên đất tức là giá trị ngôi nhà đó. Quy định về mức thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng nhà ở tại khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 áp dụng từ ngày 1/7/2025 như sau:

Điều 9. Thuế suất

[...]

3. Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bao gồm cả dịch vụ được các nhà cung cấp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam cung cấp cho tổ chức, cá nhân tại Việt Nam qua kênh thương mại điện tử và các nền tảng số.

[...]

Ngoài ra, quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 209/2013/NĐ-CP quy định về giá tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng nhà ở như sau:

Tóm lại, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà ở sẽ phải đóng thuế giá trị gia tăng là 10% giá trị căn nhà (không tính giá đất).

Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản chi tiết mới nhất

Quy định tại khoản 2,3,4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC về mức thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà và cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản như sau:

(1) Mức thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

(2) Thời điểm tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

(3) Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản:

- Cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.