Quy định pháp luật về định giá đất bằng phương pháp so sánh theo Luật Đất đai 2024 như thế nào?

Nội dung chính

Định giá đất theo phương pháp so sánh là gì? Khi nào sử dụng phương pháp định giá so sánh?

Căn cứ theo điểm a khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Đồng thời, căn cứ điểm a khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Quy định pháp luật về định giá đất bằng phương pháp so sánh theo Luật Đất đai 2024? (Hình từ Internet)

Nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh là gì ?

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh bao gồm:

- Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:

+ Mục đích sử dụng đất

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

+ Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

+ Thông tin đầu vào để định giá đất được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Thông tin đầu vào dùng để định giá đất bằng phương pháp so sánh là gì? Lựa chọn thông tin để định giá đất theo phương pháp so sánh theo thứ tự nào?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì thông tin đầu vào dùng để định giá bằng phương pháp so sánh bao gồm:

- Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

- Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

- Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất;

- Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

- Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;

- Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

- Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.