Phương pháp định giá đất được áp dụng trong những trường hợp và điều kiện nào?

Nội dung chính

Phương pháp định giá đất được áp dụng trong những trường hợp và điều kiện nào?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

...

6. Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

a) Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

c) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Như vậy, phương pháp định giá đất được áp dụng trong các trường hợp và điều kiện cụ thể, bao gồm:

- Phương pháp so sánh: Áp dụng khi có ít nhất 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng và tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, có chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

- Phương pháp thu nhập: Được áp dụng khi thửa đất là đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp không phải là đất ở, không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng có thể xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

- Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho đất thực hiện dự án đầu tư, khi không thể sử dụng phương pháp so sánh hay thu nhập, nhưng có thể ước tính tổng doanh thu và chi phí phát triển.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được sử dụng khi thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng, đã được quy định giá đất trong bảng giá đất và không đủ điều kiện áp dụng các phương pháp khác.

Phương pháp định giá đất được áp dụng trong những trường hợp và điều kiện nào? (Hình ảnh từ Internet)

Việc lựa chọn phương pháp định giá đất do ai quyết định?

Căn cứ theo khoản 9 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

...

7. Các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 5 Điều này được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất.

8. Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất tại các điểm a, b và d khoản 5 Điều này để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất.

9. Việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.

10. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, việc lựa chọn phương pháp định giá đất được quyết định bởi tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất, và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể sẽ là cơ quan đưa ra quyết định cuối cùng.

Định giá đất được thực hiện dựa trên những căn cứ nào?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

...

2. Căn cứ định giá đất bao gồm:

a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Theo như quy định trên thì định giá đất được thực hiện dựa trên các căn cứ sau:

- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

- Thời hạn sử dụng đất (không áp dụng cho đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp).

- Thông tin đầu vào phục vụ cho việc áp dụng các phương pháp định giá đất.

- Các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất.

- Quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.