Phí bảo trì chung cư được sử dụng cho các hạng mục nào?

Phí bảo trì chung cư được sử dụng cho hạng mục nào? Việc ký kết hợp đồng và thực hiện bảo trì chung cư được thực hiện như thế nào? Ai sẽ giám sát hoạt động bảo trì chung cư?

Nội dung chính

Phí bảo trì chung cư được sử dụng cho các hạng mục nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 34 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD về các hạng mục sử dụng kinh phí bảo trì chung cư để bảo trì bao gồm:

- Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở 2023:

+ Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu, bao gồm nhà sinh hoạt cộng đồng.

+ Không gian và các kết cấu, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư, bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao quanh tòa nhà, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật (nếu có) và tường bao quanh hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, truyền hình, thoát nước, bể phốt, hệ thống thu lôi, phòng cháy chữa cháy và các phần khác không thuộc sở hữu riêng.

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng có kết nối với nhà chung cư, ngoại trừ những phần phục vụ mục đích công cộng hoặc phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo dự án đã được phê duyệt.

+ Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư, không thuộc đầu tư kinh doanh hoặc không phải bàn giao cho Nhà nước, bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác đã được xác định trong dự án được phê duyệt.

- Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, các công trình công cộng quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở 2023:

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

+ Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

- Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.

- Các hạng mục và trang thiết bị khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Phí bảo trì chung cư được sử dụng cho các hạng mục nào? (Hình từ Internet)

Việc ký kết và thực hiện hợp đồng bảo trì chung cư được thực hiện như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 35 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD về việc ký kết và thực hiện hợp đồng bảo trì chung cư như sau:

Ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

1. Ban quản trị, chủ sở hữu khu chức năng kinh doanh dịch vụ lựa chọn và ký kết hợp đồng bảo trì theo quy định sau đây:

a) Đối với phần xây dựng của tòa nhà thì trực tiếp thuê đơn vị quản lý vận hành thực hiện bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành và đơn vị này có năng lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo trì thì thuê đơn vị khác có năng lực bảo trì thực hiện bảo trì;

b) Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể thuê hoặc ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì thiết bị đó thực hiện bảo trì; trường hợp phải thay mới thiết bị do hết thời hạn bảo hành và không đảm bảo sử dụng bình thường thì thực hiện thay thế thiết bị để bảo đảm cho nhà chung cư được vận hành an toàn.

2. Đơn vị bảo trì phải thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì đã được lập theo quy định, phải bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng trong quá trình bảo trì, phù hợp với kế hoạch bảo trì nhà chung cư theo quy định tại Điều 33 của Quy chế này, phải tuân thủ tiến độ và các thỏa thuận trong hợp đồng bảo trì đã ký kết.

3. Hợp đồng bảo trì được lập và ký kết giữa Ban quản trị hoặc chủ sở hữu khu chức năng kinh doanh dịch vụ với đơn vị thực hiện bảo trì theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà chung cư không phải có Ban quản trị thì đại diện chủ sở hữu quản lý nhà chung cư ký hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì.

4. Khi kết thúc công việc bảo trì, các bên phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành công việc bảo trì; việc thanh, quyết toán kinh phí bảo trì được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì chung cư được thực hiện như trên.

Ai sẽ chịu trách nhiệm giám sát hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của chung cư?

Theo quy định tại Điều 38 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD về việc giám sát hoạt động bảo trì chung cư như sau:

Giám sát hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

1. Ban quản trị thực hiện giám sát hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; trường hợp việc bảo trì có yêu cầu về kỹ thuật, chuyên môn mà Ban quản trị không có năng lực giám sát thì báo cáo Hội nghị nhà chung cư quyết định thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực để giám sát; trường hợp thuộc diện bảo trì đột xuất thì Ban quản trị giám sát hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực để thực hiện giám sát nhưng phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư gần nhất; kinh phí thuê đơn vị tư vấn do các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp.

Nội dung giám sát bao gồm: bảo trì thang máy, hệ thống điện, nước, xử lý chất thải, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, các hệ thống khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư và các nội dung khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

2. Việc thuê tư vấn giám sát hoạt động bảo trì được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Phương án lựa chọn và chi phí thuê tư vấn giám sát do Hội nghị nhà chung cư quyết định và được thực hiện đồng thời khi lập kế hoạch bảo trì nhà chung cư.

Như vậy, Ban quản trị là người giám sát chính, nhưng có thể thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực khi cần thiết, và mọi quyết định về thuê tư vấn đều phải được Hội nghị nhà chung cư phê duyệt.