Những thay đổi khi bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất

Nội dung chính

Những thay đổi khi bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất 

So với các quy định pháp luật đất đai trước kia, Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, căn cứ định giá đất của Nhà nước chỉ còn lại "bảng giá đất" và "giá đất cụ thể". 

Theo đó tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất như sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;

- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Những thay đổi khi bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất (Hình từ Internet)

Bảng giá đất được xây dựng bằng những phương pháp nào?

Theo khoản 7 Điều 158 và khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 các phương pháp xây dựng bảng giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

- Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

- Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định trong các nội dung trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Hệ quả của việc bỏ khung giá đất và thay đổi quy định về bảng giá đất

Trước đây, khung giá đất quy định mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất ở các khu vực, làm cơ sở để các tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất của riêng mình. Tuy nhiên, với việc bỏ khung giá đất, Nhà nước không còn áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất nữa. Thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ dựa trên các nguyên tắc để xây dựng bảng giá đất phù hợp với đặc điểm và tình hình thực tế của từng địa phương. 

(1)Tiền bồi thường khi thu hồi đất sẽ cao hơn

Theo quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024 trong trường hợp nhà nước thu hồi đất thì sẽ áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường. Giá đất cụ thể sẽ dựa trên bảng giá đất xây dựng đúng với từng trường hợp cụ thể.

Theo đó tại khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về công thức tính giá bồi thường khi thu hồi đất theo phương pháp hệ số K như sau:

Theo công thức này, việc xác định giá đền bù phải căn cứ trên giá đất trong bảng giá đất. Tuy nhiên trước đây, bảng giá đất được xây dựng dựa trên khung giá đất, thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. 

Điều này dẫn đến tình trạng giá bồi thường khi thu hồi đất thấp hơn giá trị thực tế, người dân không chấp nhận dẫn đến tình trạng không thể giải phóng mặt bằng, ì ạch tiến độ dự án.

Việc mỗi địa phương tự xây dựng khung giá đất dựa theo từng khu vực và vị trí sẽ khiến cho việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường nhất, phù hợp với từng địa phương.

Bảng giá đất xây dựng sát với giá thị trường sẽ là căn cứ để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất được tăng cao, người sử dụng đất được nhận mức đền bù thỏa đáng.

(2) Hạn chế tình trạng khai giá bán thấp hơn giá thực tế

Theo quy định tại điểm c, đ khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ căn cứ trên bảng giá đất.

Trước đây việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân cũng sẽ căn cứ trên bảng giá đất. Tuy nhiên, vì bảng giá đất trước đây được xây dựng dựa trên khung giá đất, chỉ thể hiện mức giá đất cao nhất và thấp nhất nên việc thể hiện giá đất không đúng với giá thực tế.

Hiện nay, thực trạng khai giá bán nhà, bán đất thấp hơn thực tế nhằm giảm thiểu tiền để nộp cho nhà nước từ thu nhập đến từ việc chuyển nhượng đất đai, khó khăn trong việc kiểm soát thu nhập từ chuyển nhượng đất đai và gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất. Theo đó đối với trường hợp chuyển nhượng đất, thu nhập chịu thuế đến từ việc chuyển nhượng này sẽ căn cứ trên giá của bảng giá đất.

Tức là, dù cho hợp đồng mua bán đất có khai giá cao hay thấp hơn giá thực tế, thì việc tính thuế dựa trên thu nhập này cũng là bảng giá đất, đảm bảo tính minh bạch và ngăn chặn thất thoát nguồn thu từ việc chuyển nhượng đất đai.

(3) Giảm tình trạng đầu cơ đất đai

Theo quy định tại điểm a, đ, h, i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất; lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Trước đây, khi áp dụng khung giá đất với mức giá thấp hơn giá thị trường, những người có ý định đầu cơ dễ dàng thực hiện việc thanh toán các khoản tiền liên quan như tiền sử dụng đất hay lệ phí để có thể nắm giữ đất đai với chi phí thấp. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư hoặc những đối tượng đầu cơ đất đai trong việc gia tăng lợi nhuận từ các giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, với việc sử dụng bảng giá đất làm căn cứ để tính toán các khoản tiền nêu trên, người sử dụng đất sẽ đối mặt với một mức chi phí thực tế cao hơn. Việc bỏ khung giá đất, áp dụng bảng đất nhằm đảm bảo giá trị đất đai được phản ánh chính xác hơn, gần với giá trị thị trường. Điều này sẽ giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ và đồng thời tăng gánh nặng tài chính cho những người sử dụng đất khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.