Nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng có được cho thuê không?

Nội dung chính

Thế chấp tài sản được hiểu như thế nào?

Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Như vậy, thế chấp tài sản được hiểu là việc một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận giao tài sản cho người thứ ba giữ.

Nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng có được cho thuê không?

Căn cứ theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Như vậy, nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể cho thuê nhưng phải tuân thủ các quy định sau:

(1) Thông báo cho bên thuê: Người cho thuê phải thông báo cho bên thuê về việc nhà đang được thế chấp.

(2) Thông báo cho bên nhận thế chấp: Người cho thuê cũng phải thông báo cho ngân hàng (bên nhận thế chấp) về việc cho thuê nhà ở đang thế chấp.

Nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng có được cho thuê không? (Hình ảnh từ Internet)

Thế chấp nhà ở có cần phải thực hiện công chứng hay không? 

Căn cứ theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Theo quy định trên thì khi thực hiện thế chấp nhà ở, các bên phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các giao dịch liên quan đến nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, hoặc nhà ở công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, hoặc các giao dịch có một bên là tổ chức, mà các bên không yêu cầu công chứng, chứng thực.

Như vậy, việc thế chấp nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 cần phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi hoàn thành thủ tục công chứng hoặc chứng thực.