Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng điều kiện gì?

Nội dung chính

Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 về chuyển nhượng dự án đầu tư quy định như sau:

Chuyển nhượng dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;

b) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;

c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

d) Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;

đ) Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);

e) Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

...

Như vậy, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Dự án không bị chấm dứt hoạt động:

Phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo khoản 1 và khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020.

- Điều kiện pháp luật đất đai:

Trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cần đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Điều kiện pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản:

Dự án đầu tư là dự án xây dựng nhà ở hoặc dự án bất động sản thì phải đáp ứng điều kiện này.

- Điều kiện trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

Việc chuyển nhượng phải tuân thủ điều kiện đã được nêu trong các văn bản này hoặc theo quy định pháp luật có liên quan (nếu có).

- Đối với doanh nghiệp nhà nước:

Nếu nhà đầu tư thuộc doanh nghiệp nhà nước, cần thực hiện thêm các quy định về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trước khi điều chỉnh dự án đầu tư.

Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng điều kiện gì? (Hình từ Internet)

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là dự án bất động sản đúng không?

Căn cứ khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về giải thích từ ngữ quy định như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

3. Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

...

Theo đó, dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, ...).

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn có cần ngân hàng bảo lãnh không?

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 về bảo đảm thực hiện dự án đầu tư quy định như sau:

Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

b) Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

c) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

d) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

2. Căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án đầu tư, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư. Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn tiến độ quy định trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì không cần phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ.