Người dân xây nhà ở kín mảnh đất được không?

Nội dung chính

Người dân muốn khởi công xây nhà ở cần đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì người dân muốn khởi công xây nhà ở phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép.

Cụ thể, tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định, trừ các trường hợp sau:

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng;

Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa phải xin giấy phép xây dựng.

Người dân xây nhà ở kín mảnh đất được không? (Hình từ Internet)

Người dân xây nhà ở kín mảnh đất được không?

Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

CHÚ THÍCH: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thì người dân phải bảo đảm quy định về mật độ xây dựng theo bảng dưới đây.

Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Theo nội dung Bảng 2.8 đã thể hiện, có thể thấy duy chỉ trường hợp diện tích lô đất =< 90m2/căn nhà thì có thể xây nhà kín mảnh đất của mình.

Tóm lại, người dân không thể xây nhà ở kín mảnh đất của mình mà phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần.

Chỉ trong trường hợp diện tích lô đất nhỏ hơn hoặc bằng 90m², người dân mới có thể xây dựng với mật độ tối đa 100%, tức là có thể sử dụng tối đa toàn bộ diện tích đất để xây nhà. Các trường hợp còn lại đều phải để lại một phần diện tích đất trống để đảm bảo các yêu cầu về quy hoạch và mật độ xây dựng.

Mức phạt khi vi phạm quy định về mật độ xây dựng thế nào?

Theo khoản 7 Điều 90 Luật Xây dựng 2014 nêu rõ mật độ xây dựng (nếu có) là một trong những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng. 

Nói cách khác, vi phạm mật độ xây dựng được coi là hành vi xây dựng nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp bắt buộc có giấy phép xây dựng) và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

(*) Thực hiện hành vi tổ chức thi công xây nhà ở không đúng mật độ xây dựng thì hình thức và mức phạt tiền:

(i1) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

(i2) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

(**) Nếu tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm thì hình thức và mức phạt tiền:

(i3) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

(i4) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

(***) Nếu đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì:

(i5) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

(i6) Phạt tiền từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

- Hình thức xử phạt bổ sung:

+ Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm (i3) và (i5);

+ Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng (nếu có) đối với hành vi quy định tại (i4) và (i6);

+ Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với hành vi quy định tại (**) và (***).

- Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc phá dỡ nhà ở vi phạm với các hành vi quy định tại (*) mà hành vi vi phạm đã kết thúc và (**), (***).

- Đối với hành vi quy định tại (*) mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Vì vậy, việc tuân thủ đúng mật độ xây dựng theo giấy phép xây dựng được cấp là cần thiết để tránh các chế tài nghiêm khắc và thiệt hại không đáng có.