Khi xác định tổng doanh thu phát triển của bất động sản cần phân tích và đánh giá về yếu tố gì?

Nội dung chính

Khi xác định tổng doanh thu phát triển của bất động sản cần phân tích và đánh giá về yếu tố gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 8 Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định như sau:

Điều 8. Xác định tổng doanh thu phát triển (DT)

1. Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.

2. Tổng doanh thu phát triển của bất động sản được xác định trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy) của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Khi xác định tổng doanh thu phát triển cần phân tích và đánh giá về khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự án theo tiến độ đầu tư đã cam kết và theo các quy định hiện hành về bất động sản.

Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp mức biến động của thị trường bất động sản qua các năm.

[...]

Như vậy, khi xác định tổng doanh thu phát triển của bất động sản, cần phân tích và đánh giá khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa dự án vào vận hành, khai thác đúng tiến độ đã cam kết, đồng thời phải tuân thủ các quy định hiện hành về bất động sản.

Khi xác định tổng doanh thu phát triển của bất động sản cần phân tích và đánh giá về yếu tố gì? (Hình từ Internet)

Bất động sản đang trong quá trình xây dựng chỉ được Quỹ đầu tư bất động sản đầu tư khi bảo đảm gì?

Căn cứ khoản 2 và khoản 4 Điều 51 Thông tư 98/2020/TT-BTC quy định như sau:

Điều 51. Danh mục và hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản

[...]

2. Danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản bao gồm các loại tài sản sau đây tại Việt Nam:

a) Tài sản theo quy định tại điểm a, b, c, d, đ, e khoản 2 Điều 24 Thông tư này;

b) Bất động sản đáp ứng quy định tại khoản 4 Điều này.

[...]

4. Quỹ đầu tư bất động sản được đầu tư vào bất động sản đáp ứng các điều kiện sau:

a) Là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bất động sản đầu tư phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định. Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch;

b) Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chỉ được đầu tư khi bảo đảm đáp ứng các điều kiện sau:

- Không phải là đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai;

- Dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn;

- Đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất;

- Tổng giá trị các hạng mục bất động sản đang trong quá trình xây dựng không được vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ.

[...]

Theo đó, quỹ đầu tư bất động sản chỉ được đầu tư vào bất động sản đang trong quá trình xây dựng khi bảo đảm đồng thời các điều kiện cụ thể:

- Không phải là đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai;

- Dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn;

- Đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất;

- Tổng giá trị các hạng mục bất động sản đang trong quá trình xây dựng không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ.

Đồng thời, bất động sản của Quỹ phải là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bất động sản đầu tư phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định. Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch.

Quỹ đầu tư bất động sản được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không?

Căn cứ khoản 1 Điều 50 Thông tư 98/2020/TT-BTC quy định như sau:

Điều 50. Quy định chung về quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản. Phát triển dự án bất động sản bao gồm một hoặc một số các hoạt động sau:

1. Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án bất động sản;

2. Đề xuất dự án với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh;

3. Triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm các công việc như thiết kế chi tiết; đấu thầu và chọn thầu xây dựng; tổ chức thực hiện và giám sát hoạt động xây dựng... theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, Quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản.

Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các hoạt động của phát triển dự án bất động sản.

Do đó, quỹ đầu tư bất động sản không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.