Khi nào xây dựng nhà ở phải có giấy phép? Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở?

Xây nhà có cần xin phép không? Cơ quan nào có thẩm quyền cấp? Mức phạt hành chính đối với hành vi xây nhà không có giấy phép xây dựng là bao nhiêu?

Nội dung chính

Khi nào xây dựng nhà ở phải có giấy phép?

Theo khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng 2014, việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần có giấy phép xây dựng đối với trường hợp theo quy định phải có giấy phép, không cần thêm điều kiện nào khác.

Theo quy định, không phải tất cả các trường hợp xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng. Tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định:

Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Vậy nên, theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm nhiều loại, trong đó có nhà ở riêng lẻ dưới đây:

- Ở đô thị: Nhà ở riêng rẻ dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.

- Ở nông thôn: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng và không thuộc quy hoạch đô thị, xây dựng khu chức năng/quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt.

- Ở miền núi, hải đảo: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở khu vực không có quy hoạch đô thị/xây dựng khu chức năng trừ được xây dựng trong khu bảo tồn, di tích lịch sử - văn hóa.

Như vậy, khi xây dựng nhà ở ở các khu vực không thuộc trường hợp trên thì phải có giấy phép xây dựng: Ở đô thị, khu bảo tồn, di tích lịch sử - văn hóa, xây trên 07 tầng ở nông thôn...

Khi nào xây dựng nhà ở phải có giấy phép? Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở? (Hình ảnh từ internet)

Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở?

Căn cứ Điều 103 Luật Xây dựng 2014 và Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

Mức phạt hành chính đối với hành vi xây nhà không có giấy phép xây dựng là bao nhiêu?

Cụ thể tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt hành chính đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng như sau:

- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

- Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Lưu ý: Mức phạt tiền này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức. (Điểm c khoản 1 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

Như vậy, mức phạt hành chính đối với hành vi xây nhà không có giấy phép xây dựng dao động từ 60.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng tùy loại công trình và khu vực xây dựng. Đối với cá nhân, mức phạt bằng 1/2 so với tổ chức.