Khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn tiếp tục ở lại, điều này có được coi là hợp đồng thuê nhà đã được gia hạn không?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê nhà ở là gì?

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thuê tài sản như sau:

Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản (tại đây là nhà ở) cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê.

Theo đó, thời gian thuê nhà được quy định như sau:

Căn cứ quy định tại Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 về thời gian thuê nhà ở quy định như sau:

Thời gian thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Ngoài ra, Điều 170 Luật Nhà ở 2023 cũng ghi nhận về thời gian thuê nhà như sau:

- Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

- Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

- Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

- Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà khi người thuê vẫn ở sau khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn không?

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở là gì?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2024 về các trường hợp chấm dứt hợp đồng như sau:

...

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà ở hết hạn nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên, trừ trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công.

Có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà khi người thuê vẫn ở sau khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn không?

Gia hạn hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng đã ký kết. Khi thỏa thuận gia hạn được xác lập, thời gian của hợp đồng sẽ được tiếp tục.

Ngoài ra, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng giao dịch dân sự có thể được thực hiện bằng lời nói, văn bản, hoặc bằng hành vi cụ thể.

Do đó, nếu hợp đồng đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn tiếp tục ở và thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên cho thuê, thì điều này có thể được xem là xác lập giao dịch dân sự thông qua hành vi cụ thể là thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Tuy nhiên, việc xác lập giao dịch này không mặc nhiên được coi là gia hạn hợp đồng. Bởi vì, khi hợp đồng đã hết thời hạn, điều đó có nghĩa là hợp đồng đã chấm dứt, và quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cũng đã kết thúc, do đó không thể thực hiện gia hạn hợp đồng.