Khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất ở cơ quan nào? Các trường hợp miễn nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?

Nội dung chính

Khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất ở cơ quan nào?

Căn cứ điểm đ khoản 7 Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP có quy định như sau:

Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế

...

đ) Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:

đ.1) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất theo quy định tại cơ chế một cửa liên thông nơi có bất động sản.

đ.2) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở; cá nhân khai bổ sung hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp hồ sơ khai thuế lần đầu đã hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất; cá nhân ủy quyền quản lý bất động sản là người nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế thu nhập cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản.

đ.3) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản tại nước ngoài nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi cá nhân cư trú.

...

Theo đó, nơi khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất tùy thuộc vào từng trường hợp, cụ thể như sau:

(1) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất theo quy định tại cơ chế một cửa liên thông nơi có bất động sản.

(2) Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản trong các trường hợp sau:

- Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Cá nhân khai bổ sung hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp hồ sơ khai thuế lần đầu đã hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất;

- Cá nhân ủy quyền quản lý bất động sản là người nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế thu nhập cá nhân.

(3) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất tại nước ngoài nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi cá nhân cư trú.

Khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất ở cơ quan nào? (Hình từ internet)

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi nào?

Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy thuộc vào thõa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, cụ thể như sau:

(1) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

(2) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Các trường hợp miễn nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?

Căn cứ quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

(1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa:

- Vợ với chồng;

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

- Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

- Ông nội, bà nội với cháu nội;

- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

- Anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

(2) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

+ Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

++ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

++ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

++ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

+ Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.