Hợp đồng thuê nhà có chấm dứt khi người cho thuê nhà ở không thuộc tài sản công mất?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê nhà ở không thuộc tài sản công có cần công chứng không?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng thuê nhà ở không thuộc tài sản công là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Căn cứ khoản 1 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 hợp đồng nhà ở do các bên thỏa thuận và phải lập thành văn bản. 

Tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Đồng thời, tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định thuê nhà ở chỉ thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng khi các bên có nhu cầu.

Từ các quy định trên cho thấy, hợp đồng thuê nhà không thuộc tài sản công là sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê trong thời gian đã thỏa thuận.

 
Hợp đồng này phải được lập thành văn bản theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê nhà không phải tài sản công không phải là yêu cầu bắt buộc, mà chỉ thực hiện khi các bên có nhu cầu. Tuy nhiên, việc lập hợp đồng bằng văn bản và tùy chọn công chứng hoặc chứng thực giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng.

Hợp đồng thuê nhà có chấm dứt khi người cho thuê nhà ở không thuộc tài sản công mất? (Hình từ Internet)

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không thuộc tài sản công

Theo khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023 trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

- Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

- Nhà ở cho thuê không còn;

- Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

- Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

- Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng quy định tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

Tóm lại, các quy định tại Điều 171 Luật Nhà ở 2023 tạo ra một khuôn khổ pháp lý rõ ràng và chặt chẽ cho việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, bảo vệ quyền lợi của cả bên cho thuê và bên thuê. Việc quy định các tình huống cụ thể như hợp đồng hết hạn, thỏa thuận chấm dứt hay đơn phương chấm dứt, giúp các bên có thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách minh bạch và công bằng. Điều này đồng thời thúc đẩy sự ổn định trong quan hệ thuê mướn nhà ở, giảm thiểu rủi ro và tranh chấp pháp lý trong tương lai.

Người cho thuê nhà ở không thuộc tài sản công mất thì hợp đồng thuê nhà có chấm dứt?

Khi người cho thuê nhà ở không thuộc tài sản công mất, hợp đồng thuê nhà sẽ không tự động chấm dứt theo quy định tại Điều 171 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, hợp đồng thuê nhà sẽ chỉ chấm dứt trong các trường hợp quy định tại các khoản trong Điều 171 Luật Nhà ở 2023 như hết thời hạn hợp đồng, các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng, nhà ở cho thuê không còn,...

(1) Người cho thuê mất có người thừa kế

Khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, nếu người cho thuê mất, hợp đồng thuê nhà vẫn tiếp tục có hiệu lực cho đến khi có một bên thỏa thuận chấm dứt hoặc hợp đồng có các điều kiện khác dẫn đến chấm dứt. Điều này có nghĩa là hợp đồng sẽ được chuyển sang cho người thừa kế của người cho thuê. 

Người thừa kế có quyền và nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà. Người thừa kế sẽ có trách nhiệm đối với các nghĩa vụ của người cho thuê, bao gồm việc thu tiền thuê và bảo trì nhà ở. (Điều 614 Bộ luật Dân sự 2015)

Trường hợp người thừa kế không muốn tiếp tục hợp đồng thuê nhà hoặc có sự thay đổi về quyền sở hữu tài sản, các bên có thể thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng hoặc điều chỉnh các điều kiện hợp đồng theo sự đồng ý của tất cả các bên liên quan.

(2) Người cho thuê mất không có người nhận thừa kế

Căn cứ khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. 

Tuy nhiên, trong trường hợp không có người nhận thừa kế, di sản của người cho thuê sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, tài sản cho thuê (nhà ở) có thể được chuyển giao cho cơ quan nhà nước nếu không có người thừa kế.  (Điều 622 Bộ luật Dân sự 2015)

Tài sản không có người thừa kế được xác định khi không có người thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản thì tài sản còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản mà không có người nhận thừa kế. (Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015)

Tuy nhiên, trong thời gian này, hợp đồng thuê nhà vẫn có hiệu lực và bên thuê vẫn có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho người đại diện của tài sản (nếu có) hoặc cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản thừa kế.